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종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 주택 보유자에게 부과되는 세금입니다.
단순히 ‘다주택자 전용 세금’으로 오해하기 쉬우나, 2025년 현재는 1세대 1주택자도 과세 대상이 될 수 있습니다.
이번 글에서는 누구에게, 언제, 얼마나 과세되는지 정확하게 짚어보겠습니다.
1. 종부세의 과세 기준 – 공시가격이 핵심
종부세는 공시가격 기준 합산 금액이 일정 기준을 초과하는 경우에만 부과됩니다.
- 1세대 1주택자 기준: 공시가격 합산 12억 원 초과 시 과세
- 다주택자 및 일반 보유자: 합산 6억 원 초과 시 과세
- 2025년 공시가격 현실화율: 평균 약 70% 유지
예를 들어, 공시가격 13억 원짜리 주택 1채를 보유한 경우 → 과세 대상입니다.
반면, 공시가격 5억짜리 아파트 2채(총합 10억) 보유 시 다주택자이므로 → 과세 대상입니다.
2. 종부세 계산 절차 – 단계별로 따져보자
종부세는 단순히 합산 후 일정 비율을 곱하는 구조가 아닙니다.
정확한 계산을 위해선 다음과 같은 절차를 따릅니다.
① 과세표준 산출
- 공정시장가액비율(2025): 60%
- 공제금액: 1주택자 12억, 일반(다주택자 등) 6억
② 세율 적용 (2025년 기준)
| 0~3억 | 0.5% | 0.3% |
| 3~6억 | 0.7% | 0.4% |
| 6~12억 | 1.0% | 0.7% |
| 12~50억 | 1.5% | 1.0% |
| 50억 초과 | 2.0% 이상 | 1.6% 이상 |
③ 세액공제 항목 적용
- 고령자 공제: 최대 30%
- 장기보유 공제: 최대 50%
- 합산 공제한도: 최대 80%
3. 사례로 보는 종부세 계산 예시
사례 1: 공시가 14억 원 1주택 보유자 (서울)
- 공정시장가액 = 14억 × 60% = 8.4억
- 과세표준 = 8.4억 - 12억 = (0) → 비과세
👉 결론: 공시가격이 14억 이하인 경우, 종부세 미발생 가능
사례 2: 공시가 20억 원 1주택 보유자 (수도권)
- 공정시장가액 = 20억 × 60% = 12억
- 과세표준 = 12억 - 12억 = 0 → 과세기준 진입
- 최소 세율 적용 → 0.3~1.0% 세율
- 보유기간 10년 이상 + 65세 이상일 경우 → 공제 80%까지 가능
👉 결론: 실거주 고령자에게는 절세 여지 많음
4. 절세 전략 – 이 조건만 체크하면 부담을 줄일 수 있다
① 공시가격 사전 확인
매년 4월 국토교통부에서 제공하는 공시가격 열람 기간을 통해
보유 주택의 세부 가격을 확인하세요. 이의신청도 가능!
② 1주택자 기준 충족하기
부부 공동명의나 일시적 2주택 등으로 인해 1세대 1주택 요건에서 벗어나면 공제 금액이 확 줄어듭니다.
③ 고령자·장기보유 혜택 적극 활용
60세 이상 + 10년 이상 보유 시, 세금 최대 80% 감면
→ 단, 반드시 실거주 요건 충족해야 적용 가능
5. 종부세와 다른 세금과의 차이점 이해
| 과세 기준 | 개별 주택 단위 | 주택 전체 합산 기준 |
| 납부 시기 | 7월 | 12월 |
| 공제 혜택 | 지역별 차등 | 고령·장기보유 공제 등 |
| 누진세율 | 완만함 | 급격한 누진 적용 |
👉 종부세는 고가 자산에 대한 누진적 성격이 강하므로, 조정 필요
6. 종부세 피하기 위한 위험한 판단은 금물
최근 일부 유튜브나 블로그에서 "종부세 피하려면 명의 변경 or 법인 전환하라"는 식의 정보가 돌고 있지만,
이는 장기적으로 더 큰 세금이나 리스크를 초래할 수 있습니다.
- 가족 간 명의 변경 → 증여세 폭탄
- 법인 소유 → 양도세·보유세 불이익 가능
- 꼼수 회피 시 세무조사 대상
종부세는 단기 회피보다 중장기 설계가 핵심입니다.
자주 묻는 질문 (FAQs)
Q. 공시가격 13억 원인데 종부세 내야 하나요?
A. 1세대 1주택자라면 공제 후 비과세일 가능성이 큽니다. 공정시장가액비율을 적용한 금액이 중요합니다.
Q. 부부 공동명의면 종부세가 줄어드나요?
A. 경우에 따라 다릅니다. 공동명의일 경우 각자의 지분에 따라 공제 적용되며, 단독명의보다 불리할 수도 있습니다.
Q. 고령자 공제는 어떻게 받나요?
A. 만 60세 이상이며, 1주택을 5년 이상 실거주한 경우 자동 적용됩니다. 조건은 매년 국세청 고시를 참고하세요.