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1억으로 서울 아파트 입주권을! 중랑구 면목동 재개발 지역분석
‘서울에서 1억으로 입주권?’ 아직 가능한 이유가 있습니다
서울 부동산, 특히 아파트 가격이 천정부지로 올랐지만,
여전히 진입 가능한 초저평가 지역이 존재합니다.
그 중 하나가 바로 중랑구 면목동.
지금 이 지역에선 재개발이 본격화되고 있으며,
소액으로 입주권 확보가 가능한 다세대·지분 매물이 포착되고 있습니다.
“서울에서 아파트 한 채 갖는 게 꿈이라면,
그 시작은 면목동일 수 있다”는 말이
더 이상 낯설지 않은 이유죠.
중랑구 면목동, 입지부터 다시 보자
면목동은 흔히 “서울 동북권의 로컬 동네” 이미지가 강하지만,
최근 몇 년 사이 교통망 확충과 개발 호재로 인해
잠재력이 급부상한 지역입니다.
✔ 핵심 입지 포인트
- 7호선 면목역 / 6호선 태릉입구역 / 경춘선 갈매역 인접
- GTX-B/C 환승 기대 + 동부간선도로·중랑천 따라 연결성 우수
- 상봉역/망우역 더블역세권 활용 가능
- 다수 초중고, 중랑천 산책로, 이마트·홈플러스 등 생활인프라 풍부
게다가 재건축보단 재개발 위주로 진행되고 있어,
지분 투자를 통한 입주권 확보 전략이 통하는 지역입니다.
현재 면목동 재개발 흐름 한눈에 정리
중랑구는 서울시가 주도하는 모아주택·모아타운,
그리고 정비사업 정상화 정책의 수혜지역 중 하나입니다.
특히 면목동은 다음과 같은 구역 중심으로 재개발이 추진되고 있어요.
✔ 주요 재개발 구역 요약
| 면목4구역 | 관리처분인가 완료 | 분양 예정, 프리미엄 상승 중 |
| 면목5구역 | 정비구역 지정 완료 | 초기 진입 가능 |
| 면목7·8구역 | 지정 검토 단계 | 저평가 구간 주목 |
| 면목모아주택지구 (예정) | 공공지원 가능성 있음 | 소액 진입 최적 |
입주권, 어떤 조건에서 받을 수 있나?
재개발 지역의 지분 매입 → 입주권 확보는
다음 조건을 충족해야 합니다:
- 정비구역 지정일 이전에 매입한 실거주자
- 또는 사업시행인가 전에 매입한 지분 + 건물 등기 + 거주 요건 충족
- 가로주택정비사업 등은 입주권 요건 다름 → 반드시 개별 확인 필요
Tip. 매물 구입 전 해당 조합 사무실에 **“매입 시 입주권 승계 가능한가요?”**를
반드시 문의하세요. 입주권 요건이 가장 복잡하고, 실수하면 ‘투자 실패’로 직결됩니다.
소액 투자 가능한 매물 유형 & 시세
2024년 현재 기준, 면목동 일대에는
실투자금 1억 내외로 진입 가능한 매물이 다음과 같습니다:
🔍 매물 예시
- 지분 다세대 주택:
총매가 2억 초반, 대출/전세 활용 시 실투자금 약 8,000만~1억 원 - 노후 단독주택 일부 지분:
공동 명의 매입 형태, 7,000만 원 선 매물도 존재 - 가로주택 정비 구역 내 단독 매물:
약 1.2억 전후, 입주권 요건 만족 시 프리미엄 기대
주의: 이런 매물은 거래가 빠르고 정보 비대칭이 심하므로,
현장 중개업소 + 재개발 전문 컨설팅 동시 활용 추천드립니다.
수익성은 어떨까?
예상 수익 시나리오 (예: 면목4구역 기준)
- 입주권 시세: 약 6~7억 예상 (2025~2026 입주 기준)
- 매입가 + 기타비용 합계: 3억~3.5억 내외
- 수익률 80~100% 이상도 가능 (분양가 대비 시)
물론 이는 구역에 따라 다르고,
입주권 확보 조건 충족 여부에 따라 갈리므로
보수적 계산이 필요합니다.
전문가의 현실 조언
✅ 면목동은 '지금 아니면 비싸지는 구간'입니다
- 재개발 구역이 속속 정비구역으로 지정되고 있어
초기 진입 가능성은 점점 줄어들고 있음
✅ 입주권 요건은 반드시 체크!
- 조합설립인가일, 사업시행인가일 등 타이밍이 중요
- “언제 샀냐, 어디에 샀냐, 거주했냐”가 입주권 결정요소
✅ 전세 활용 시 주의
- 소액 진입 시 전세 레버리지 활용하되,
재개발 예정지는 전세보증보험 불가인 경우 많음 → 안전장치 체크 필수
결론처럼 요약하면
서울에서 아파트 입주권을 1억으로?
이건 절대 과장된 말이 아닙니다.
중랑구 면목동, 그중에서도 초기 재개발지는
아직도 가능성이 열려 있고, 기회는 몇 년 남지 않았습니다.
지금 이 타이밍,
‘조금 더 알아볼까?’ 하는 분들과
‘직접 발품 팔아서 들어가보자’는 분들 사이에
미래 격차는 점점 벌어지고 있습니다.
서울 아파트 입주권,
당신의 1억이 그 문을 열 수 있습니다.
