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2025년 상생임대제도 총정리｜실거주 없이 양도세 비과세 받는 마지막 기회
2025년 7월 현재, 부동산 시장에서 ‘세금’은 투자와 보유의 갈림길을 결정짓는 중요한 변수입니다.
특히 조정대상지역 내 주택을 보유한 임대인이라면 지금 반드시 체크해야 할 것이 있습니다.
바로 ‘상생임대제도’, 실거주 없이도 양도세 비과세 + 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있는 핵심 절세 전략입니다.
상생임대제도란?
임대인이 전세 또는 월세 계약을 체결하면서 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하고, 2년 이상 계약을 유지할 경우
양도세 비과세 요건인 ‘2년 실거주 조건’을 면제해주는 제도입니다.
원래는 2024년 12월 31일까지 체결된 계약에 한해서만 인정되었지만,
2025년 6월 개정안이 발표되면서 일부 조건에 따라 2025년 체결 계약도 유예 적용 받을 수 있게 됐습니다.
왜 지금이 마지막 기회인가?
정부는 상생임대제도를 추가 연장할 계획이 없다고 밝힌 상태입니다.
현재 인정되는 계약도 2025년 상반기까지 일부 유예 해석에 따라 적용되는 특수 사례일 뿐,
공식적인 재시행이나 추가 유예는 예고되지 않았습니다.
즉, 2025년 하반기인 지금은 사실상 제도의 막차에 해당하며,
임대차 계약을 재체결하거나 신규 계약을 앞두고 있다면 즉시 조건을 검토하고 실행해야 합니다.
상생임대 인정 요건 (2025년 7월 기준)
| 적용 대상 주택 | 조정대상지역 내 주택 |
| 계약 기간 | 2년 이상 필수 |
| 임대료 인상률 | 직전 계약 대비 5% 이내 |
| 직전 계약 유지 기간 | 최소 1년 6개월 이상 |
| 계약 체결 시점 | 원칙: 2024.12.31까지 ※ 일부 2025년 상반기 계약은 유예 적용 가능 |
| 임대인 자격 | 다주택자도 가능 (단, 양도 시 1세대 1주택 요건은 충족해야 함) |
| 공시가격 기준 | 제한 없음 (9억 초과도 포함) |
단, ‘직전 계약’은 해당 주택 취득 후 맺어진 계약이어야 하며,
임차인이 바뀌어도 상관없고, 임대인은 동일해야 인정됩니다.
받을 수 있는 실질 혜택
✅ 1. 양도소득세 비과세 요건 충족
- 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2년 실거주 요건 없이
1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
✅ 2. 장기보유특별공제의 ‘거주 요건’ 면제
- 기존: 10년 보유 + 2년 실거주 → 최대 80% 공제
- 상생임대 인정 시: 10년 보유만으로도 80% 공제 가능
💡 수천만 원의 세금 차이를 만드는 결정적 조건입니다.
Q&A로 쉽게 이해하기
Q1. 같은 임차인과 계약해야 하나요?
❌ 아닙니다. 임차인이 바뀌어도 상관없습니다.
단, 임대인은 동일해야 하고, 임대료는 5% 이내 인상해야 합니다.
Q2. 주택 취득 전에 체결한 계약도 인정되나요?
❌ 아닙니다. 반드시 취득 이후 체결된 계약이어야 합니다.
Q3. 세입자가 2년을 못 채우고 나가면 어떻게 되나요?
👉 새 임차인과의 계약을 합산하여 2년 이상 유지되면 인정됩니다.
단, 임대료 인상률이 5% 이내여야 하며, 합산 기간을 명확히 증명할 수 있어야 합니다.
실제 사례로 확인해보기
| 2023.2 취득 → 2023.4 계약 (2년, 3% 인상) | ✅ 인정 | 요건 충족 |
| 취득 전 전세계약 → 2023.3 만료 후 1년 계약 | ❌ 불인정 | 직전계약 요건 미충족 |
| 중간 퇴거 후 재계약 (임대료 동결, 합산 2년) | ✅ 인정 | 기간·조건 충족 |
지금 해야 할 일은?
- 계약 연장 시점이라면 조건 체크 후 바로 체결
- 2년 계약 + 임대료 인상률 5% 이내
- 기존 계약 조건 점검
- 직전계약 요건, 계약기간, 인상률 모두 확인
- 계약서 명확히 보관
- 필요 시 세무서 제출용으로 사용됨
- 퇴거 가능성 대비 플랜 수립
- 새 계약도 동등한 조건으로 체결 필요
- 이미 계약했다면 전문가 상담
- 요건 미달 시 계약 구조 변경 가능한지 검토