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서울시 정비사업 규제 완화, 실제 사업지에 어떻게 적용될까?｜고덕2-2구역 집중 분석
2025년 6월, 서울시는 정비사업의 판을 흔드는 대대적인 규제 완화 정책을 발표했습니다.
‘선심의제’, ‘역세권 종상향’, ‘입체공원 인센티브’ 등 과감한 규제 철폐를 통해,
침체된 재개발·재건축 구역에 새 활력을 불어넣겠다는 메시지를 강하게 던졌는데요.
그렇다면 이 변화가 실제 정비사업 현장에는 어떻게 작용할까요?
오늘은 그 대표 사례로 떠오른 강동구 고덕2-2구역을 통해 서울형 규제 완화의 실질적인 적용 모습을 하나하나 살펴보겠습니다.
규제 완화, 서울 정비시장에 어떤 변화 주나?
✅ 서울시 규제완화 3대 핵심
- 역세권 종상향
- 입체공원 설계 시 용적률 인센티브 부여
- 선(先)심의제 도입
이 세 가지 정책은 단독으로도 사업성에 큰 영향을 주지만,
세 가지 요건을 동시에 만족시키는 구역은 극적인 수익성 개선과 일정 단축이 동시에 가능해집니다.
대표 수혜지가 바로 강동구 고덕2-2구역
고덕2-2구역 기본 정보
| 위치 | 강동구 상일동, 샘터근린공원역 반경 200m |
| 용도지역 | 제2종 일반주거지역 (준주거지역 종상향 추진 중) |
| 면적 | 약 24,000평(79,200㎡), 대규모 정비구역 |
| 교통 | 지하철 9호선 도보 3분 (샘터근린공원역), 고덕역·상일동역 인접 |
| 생활 인프라 | 고덕비즈밸리, 이케아, 엔터식스, 고덕그라시움 등 인접 |
| 학군 | 한영고, 고일초·중 등 명문학군 |
왜 그동안 추진이 더뎠을까?
고덕2-2구역은 입지나 면적은 훌륭하지만,
사업성 부족과 행정 규제 장벽으로 인해 사업 진행이 지지부진했습니다.
주요 문제점
- 2종 일반주거지역 → 용적률 250% 제한
- 층수·고도 제한으로 공급 세대수 낮음
- 주민 동의율 50% 미만 → 도시계획 심의 불가
- 조합원 분담금 부담 우려로 주민 동참 저조
이런 제약이 복합적으로 얽히며 속도도, 수익성도 낮았던 구역이었죠.
정책 변화가 가져온 세 가지 핵심 변화
✅ ① 역세권 종상향: 사업성 구조 자체가 달라진다
서울시 평균 이하 공시지가 + 지하철역 반경 250m 이내라는 조건을 모두 충족한 고덕2-2는
‘일반주거 → 준주거지역’으로 종상향 적용 1순위 구역입니다.
| 법적 용적률 | 250% | 최대 400% |
| 건폐율 | 60% | 80% |
| 층수 제한 | 18~21층 | 최대 30층 이상 |
| 공급 세대수 | 약 950세대 | 1,500세대 이상 |
▶ 세대수 증가 → 분양가 상승 → 조합원 분담금 축소 → 사업성 향상
✅ ② 입체공원 도입: 커뮤니티와 수익성, 두 마리 토끼
고덕2-2구역은 공원과 커뮤니티 공간이 포함된 계획 지역입니다.
이를 ‘입체공원’ 형태로 설계하면 공원 부지를 대지면적으로 인정받을 수 있어
추가 용적률 인센티브를 받을 수 있습니다.
- 옥상정원, 데크형 커뮤니티 공간, 광장 등 설계 시
→ 용적률 확대 + 고급 아파트 이미지 형성
입체공원은 단순한 수익성 확보 수단을 넘어
브랜드 프리미엄과 커뮤니티 품질 향상에도 기여합니다.
✅ ③ 선심의제 도입: 동의율 없이도 도시계획 심의 가능
기존에는 동의율 50% 이상 확보 후에야 도시계획 심의 착수가 가능했지만,
이제는 선심의제 도입으로 동의율 없이도 심의 가능
| 도시계획 심의 | 주민 동의율 50% 필요 | 동의율 없이 착수 가능 |
| 행정절차 소요시간 | 평균 1년 이상 | 최대 6개월 단축 가능 |
| 갈등 조정 및 의견 수렴 | 동의율 이후에만 가능 | 초기 단계부터 병행 가능 |
▶ 현재 동의율 확보 중인 고덕2-2구역은 즉시 선심의제 적용 가능
사업성 시뮬레이션 비교 (보수적 기준)
| 분양 세대수 | 약 700세대 | 약 1,100세대 |
| 분양가 (㎡당) | 1,000만 원 | 1,100만 원 |
| 총 분양 수익 | 약 6,930억 원 | 약 11,660억 원 |
| 총 사업비 | 약 6,000억 원 | 약 8,000억 원 |
| 개발이익 | 약 930억 원 | 약 3,660억 원 |
| 수익률 | 15.5% | 45% 이상 |
※ 기준: 전용 85㎡ 기준, 공사비 및 토지비 보수적 산정
※ 실제 분양가 상승 반영 시 수익률은 더 높아질 가능성 있음
이 구역이 주목받는 이유 요약
| 정책 수혜 3종세트 | 역세권 종상향 + 입체공원 + 선심의제 모두 적용 가능 |
| 분양 수익 극대화 | 세대수 증가 + 분양가 상승 구조 |
| 조합원 부담 감소 | 분담금 부담 완화, 주민 동의율 향상 가능성↑ |
| 일정 단축 | 도시계획 심의 선진입 가능, 사업 추진 탄력 |
| 브랜드 가치 확보 | 입체공원 등 커뮤니티 설계로 고급 단지 이미지 구축 |
정비사업 규제 완화의 상징 구역, 고덕2-2
고덕2-2구역은 단지 하나를 넘어서
서울시 규제 완화 정책의 테스트베드이자 상징적인 첫 수혜지가 될 수 있습니다.
향후 이 구역이
- 얼마나 빠르게 도시계획 심의를 통과하고
- 어떤 방식으로 입체공원이 설계되고
- 실제 분양수익이 어떻게 현실화되는지에 따라
서울 내 유사 정비사업 구역들의 방향성에도 큰 영향을 미치게 될 것입니다.