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하왕십리9구역, 어디에 위치해 있나?
- 서울시 성동구 하왕십리동 9번지 일대
- 왕십리역 도보권(2호선·5호선·분당선·경의중앙선)
- 인근에 서울숲, 성수, 청계천, 응봉산 등 주거+자연+상권 트라이앵글
이 지역은 그동안 저층 노후주택이 밀집되어 재개발 수요는 컸지만, 사업 추진이 더뎠던 곳입니다.
하지만 서울시의 '신속통합기획(신통기획)' 도입으로 다시 주목받고 있습니다.
신속통합기획(신통기획)이란?
서울시가 박원순 시절 복잡했던 정비사업 인허가 절차를 개선하기 위해 도입한 제도입니다.
‘민간의 개발구상 + 서울시의 기획력’을 통합하여,
정비구역 지정부터 계획 승인까지 소요 시간을 획기적으로 단축하는 게 핵심입니다.
주요 특징
- 정비계획 수립부터 서울시가 참여
- 사전환경검토, 교통영향평가 등 병렬처리
- 평균 5~7년 걸리던 사업 속도를 **2~3년으로 단축**
하왕십리9구역, 왜 주목받는가?
1. 왕십리역 초역세권 입지
- 도보 10분 내로 4개 노선 환승 가능한 대형 역세권
- 강남·도심·여의도 어디든 30분 내 출퇴근 가능
2. 성수동·서울숲의 확장 효과
- 인접 성수동이 고급 주거지로 재편되며 하왕십리도 수요 전이 기대
- 서울숲 접근성 역시 실거주 수요 유입 요인
3. 노후화 극심 + 사업성 확보
- 대부분 노후 저층 단독주택, 철거 후 대단지 아파트 개발 가능
- 신통기획 포함으로 용적률 상향 + 행정 지원 확정
개발 계획 및 진행 상황
- 신통기획 구역 선정 완료 (2023년)
- 2024년 상반기 → 주민설명회 및 정비계획 수립
- 2025년 → 정비구역 지정 + 조합 설립 추진 가능성
- 향후 약 1,000세대 이상 대단지 개발 기대
향후 개발 시 주목할 투자 포인트
🟢 1. 교통 인프라
- 왕십리역은 서울 동북부 교통의 허브
- 분당선·경의중앙선 연계로 수도권 동남부 수요까지 흡수
🟢 2. 브랜드 아파트 공급 가능성
- 성동구 내 신규 브랜드 아파트 희소성
- 인근 ‘텐즈힐’, ‘왕십리 센트라스’와의 시세 갭 메우기 효과
🟢 3. 실거주 + 투자수요 혼재
- 2030세대 실수요자 유입 기대
- 인근 재개발 매물 희소성으로 투자자도 적극적 유입
리스크는 없을까?
❗ 1. 주민 갈등 및 속도 지연
- 정비사업 초기에는 이해관계 충돌 가능성 상존
- 조합설립까지 추진위 단계에서 속도 차이 발생 가능
❗ 2. 정비사업 규제 변화
- 국토부 또는 서울시의 정비사업 규제 강화 시 지연 우려
- 특히 분양가 상한제 적용 여부에 따라 수익성에 영향
주변 시세와 비교
| 왕십리 센트라스 | 왕십리역 초역세권 | 약 18억 원 |
| 텐즈힐 3단지 | 금호동 | 약 17억 원 |
| 하왕십리9구역 인근 구축 | 저층주택 위주 | 토지거래 약 7억~9억 수준 (대지 15~20평 기준) |
※ 향후 신규 아파트 분양 시 3.3㎡당 4,500만 원 이상 시세 반영 가능성 제기됨
전문가 시각
“하왕십리9구역은 서울 한복판에서 아직도 대규모 정비가 안 된 몇 안 되는 지역 중 하나입니다. 왕십리역과의 시너지, 성수동의 인접성, 신통기획이라는 정책적 우위가 모두 결합되어 있습니다.”
– 도시재생연구소 정OO 박사
“이 지역은 실거주와 투자 목적 모두 가능성이 크며, 사업 초기 진입 시 향후 프리미엄이 상당할 수 있습니다. 다만, 사업 속도와 주민 동의율은 항상 체크해야 할 요소입니다.”
– 부동산컨설팅 이OO 팀장
결론: 하왕십리9구역, 성동구의 마지막 퍼즐이 될까?
서울 재개발의 핵심 축이 강북 한강벨트 + 교통 허브 중심지로 이동하고 있는 가운데, 하왕십리9구역은 그런 흐름의 정중앙에 위치하고 있습니다.
강남권과 비교되는 ‘성수-왕십리 라인’이 완성될수록,
하왕십리9구역은 서울시 정비사업의 최전선으로 주목받을 가능성이 큽니다.
