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[전세계약 임차보증금] 퇴거 전 10% 먼저 줘야 할까?
전세 계약이 끝나고 나면 누구나 겪는 긴장되는 순간,
바로 **“보증금 반환”**입니다.
특히 집주인이 이런 말을 한다면?
“이사 나가기 전에 보증금 10%는 먼저 빼고 줄게요.”
혹은
“새 세입자 들어오면 그 돈으로 줄게요.”
이럴 땐 과연 10%를 미리 받는 게 안전할까?
퇴거 전 보증금 일부라도 받아야 할까?
법적 기준은 어떻게 되는 걸까?
이번 글에선
✅ 퇴거 전 보증금 일부 지급 요구의 의미
✅ 집주인 vs 세입자 입장에서의 현실
✅ 법적 기준과 안전한 처리 방법
을 핵심만 깔끔하게 정리해드립니다.
1. 집주인의 “10%만 먼저 줄게요”는 무슨 의미?
전세 계약 종료 시점에서
집주인이 보증금 100%를 한꺼번에 지급하기 어려운 경우,
종종 **“90%는 이사 나간 후, 10%는 미리 줄게요”**라는 제안을 합니다.
이는 대체로
- 집주인의 유동성 문제
- 새 세입자 보증금을 받아야 반환 가능한 구조
- 실거주 목적 매수인 등장으로 중간 전환 불가 상황
등에서 발생합니다.
✅ 이 말의 핵심은 ‘세입자가 먼저 이사 나가줘야 전체 보증금을 돌려줄 수 있다’는 요청입니다.
2. 세입자는 반드시 퇴거 전 전액 받아야 하나요?
정답:
법적으로는, ‘퇴거 이전에 보증금 전액을 받는 것이 원칙’입니다.
「주택임대차보호법」에 따르면,
세입자는 보증금 전액을 돌려받기 전까지 집을 인도하지 않아도 됩니다.
즉,
**“보증금 받고 열쇠 넘기세요”**가
법적 권리인 셈입니다.
3. 그럼 10%라도 먼저 받고 나머지는 나중에 받는 건 불법인가?
아니요,
쌍방 합의하에 보증금 일부를 먼저 받고 나머지를 퇴거 후 지급받는 방식은 가능합니다.
단, 반드시 아래 3가지 조건을 갖추어야 합니다.
✅ 안전하게 처리하는 방법
| ① 문서화 | '잔액 반환일, 지급 방식, 위약 시 조치' 등을 문서로 작성 |
| ② 열쇠 인도는 잔액 수령 후 | 열쇠는 보증금 전액 수령 시에만 인도하는 게 원칙 |
| ③ 집 상태 사진 보관 | 퇴거 후 분쟁 방지를 위해 실내 상태 기록 |
4. 이런 경우 조심하세요
⚠️ ① 새 세입자 보증금으로 돌려줄 테니 일단 나가달라는 경우
→ 위험합니다.
→ 새 세입자가 확정되지 않거나 계약이 파기될 경우,
보증금 회수에 문제가 생길 수 있습니다.
⚠️ ② ‘이사 당일 주겠다’며 계약서도 없이 말로만 약속하는 경우
→ 말뿐인 약속은 효력이 없습니다.
→ 최소한 문자, 녹취, 카톡 캡처라도 증거를 남기세요.
5. 최근 판례와 실무 기준
- 서울중앙지방법원 판례 (2023)
“임차인이 보증금 전액을 받지 않은 상태에서 주거 인도를 강요당한 경우,
집주인은 불법행위 책임을 질 수 있다.” - 국토부 실무지침
“보증금 반환 전에는 임차인의 점유권이 우선이며, 열쇠 인도 의무 없음.”
6. 현명한 퇴거 보증금 수령 순서
- 보증금 전액 수령 → 2. 열쇠 인도 → 3. 퇴거 완료
※ 부득이하게 일부만 먼저 받을 경우에는
✔️ 반환 합의서 작성
✔️ 증빙 남기기
✔️ 남은 잔액 지급 날짜 명확히 명시하기
💬 결론 한줄 정리
“보증금은 ‘이사 가기 전에 다 받는 것’이 원칙입니다. 일부만 받고 나가는 건 예외일 뿐입니다.”
전세 퇴거 시 불리한 조건에 끌려가지 마세요.
집주인과도 좋은 관계를 유지하되,
법적 권리는 반드시 지키는 것,
그게 현명한 세입자의 자세입니다.
