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재개발 사업유형별 권리산정기준일 정리｜모아타운·신통기획·역세권 핵심 포인트
재개발 투자에서 가장 먼저 확인해야 할 한 가지, 바로 **‘권리산정 기준일’**입니다.
이 날을 기준으로 분양 자격이 결정되기 때문에, 한 끗 차이로 억 단위 수익 차이가 날 수도 있죠.
특히 최근에는 모아타운, 신속통합기획(신통기획), 역세권 중심 정비사업처럼 다양한 형태의 도시 재정비 방식이 활성화되면서, 사업 유형별 기준일과 투자 포인트를 정확히 아는 것이 중요해졌습니다.
📌 권리산정 기준일이란?
‘권리산정 기준일’은 해당 지역 내 주택 소유자가 분양권을 받을 수 있는 자격을 판단하는 기준일입니다.
- 이 날짜 이전에 주택을 취득한 사람만 분양 자격 부여
- 이후 취득자는 현금청산 대상이 될 수 있음
- 사업 유형에 따라 기준일이 다름
👉 기준일을 모르면 "재개발 투자했다가 집은 잃고 보상도 못 받는" 상황이 생길 수 있어요.
🧱 재개발 사업 유형별 권리산정 기준일
1. 정비구역 지정 재개발
- 기준일: 조합 설립 인가 전 관할구청에서 고시한 날짜
- 예) 서울 일부 구역은 2020.06.30, 2021.12.23 등
- 포인트: 오래된 재개발일수록 기준일이 과거로 설정
2. 신속통합기획(신통기획) 재개발
- 기준일: 서울시 발표일 기준 (통상 2021.12.23 고시된 지역 다수)
- 특징: 서울시와 협업하여 속도감 있게 추진되는 신규 정비사업
- 주의: 사전 고시 이전 취득해야 분양권 확보 가능
3. 모아타운 사업
- 기준일: 서울시가 모아타운 후보지 지정 시점에 발표
- 예) 2022~2024년 발표된 후보지는 그 해의 일정 날짜로 기준 설정
- 특징: 노후 단독·다세대 밀집 지역 중심 소규모 주택 정비
- 장점: 10년 이상 노후+저층 지역 우선
4. 역세권 정비사업
- 기준일: ‘정비계획 수립 고시일’ 또는 ‘지구단위계획 고시일’
- 특징: 신축 가능성 높은 중심지 위주, 개발 속도는 상대적으로 빠름
- 주의: 상업지역 중심으로 자격 요건 다양하므로 구체적인 확인 필수
🧠 각 유형별 권리 산정 & 투자 전략 비교
| 일반 재개발 | 조합설립 인가 전 고시일 | 기준일 전 주택 취득 | ★★★☆☆ |
| 신통기획 | 2021.12.23 전후 고시일 | 기준일 전 주택 또는 건축물 소유 | ★★★★☆ |
| 모아타운 | 후보지 발표일 | 기준일 전 다세대/단독 주택 취득 | ★★★☆☆ |
| 역세권 개발 | 지구단위계획 고시일 등 | 지역 및 사업별 상이 | ★★★★★ |
→ 신통기획과 역세권 사업은 속도가 빠르지만 기준일이 명확해서 미리 확인해야 함
⚠️ 기준일 이후 취득자의 리스크
- 현금청산 대상: 토지나 건물 소유해도 분양권 못 받음
- 수익성 낮아짐: 시세차익은커녕 원금 손실 우려도 존재
- 청산 절차 복잡: 감정평가액 기준 지급, 실제 시세 반영 어려움
📌 투자 전 꼭 해야 할 것
- 기준일 명확히 확인
- 해당 구역 개발계획과 고시일 확인
- 정비계획서나 도시계획변경안 검토
🔍 2025년 기준, 관심 가져야 할 지역들
- 서울 강북권: 모아타운 지정지 확장 중 (성북·도봉·강북)
- 동작·관악·구로: 신통기획 중심지, 속도 빠르고 입지 좋음
- 송파·강동: 역세권 개발 예정지 확산, 대형 브랜드사 진입 예상
✅ 마무리 정리
재개발 투자는 단순히 '언젠가 좋아질 거야'를 기대해서는 안 됩니다.
권리산정 기준일을 제대로 확인하지 않으면,
수천만 원 투자하고도 분양도 못 받고 현금청산 당하는 리스크에 노출될 수 있어요.
특히 모아타운, 신통기획, 역세권 사업처럼 최근 이슈되는 사업 유형일수록 기준일이 명확히 정해져 있기 때문에,
투자 전에 반드시 기준일을 체크하고 계획적으로 접근하는 게 가장 중요합니다.
