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입주권과 분양권, 어떻게 다른가?
입주권과 분양권은 모두 '새 아파트를 받을 수 있는 권리'라는 공통점이 있지만,
발생 배경, 권리 성격, 세금 규정 등이 확연히 다릅니다.
1. 발생 배경
구분 입주권 분양권
| 발생 경위 | 재개발·재건축 구역 내 기존 주택 소유자가 부여받음 | 신규 분양 아파트를 청약을 통해 계약한 경우 발생 |
| 예시 | 서울 A구 재개발 구역 소유자가 입주권 획득 | 분양 공고 보고 청약 넣어 당첨된 신규 아파트 |
정리
- 입주권은 '기존 주택'을 기반으로 얻는 권리
- 분양권은 '새 아파트'를 사는 권리
2. 권리 성격
구분 입주권 분양권
| 법적 지위 | 주택 소유권(주택으로 간주) | 주택 소유권 아님(권리만 존재) |
| 세법상 취급 | 주택으로 본다 | 주택으로 보지 않는다(단, 입주 후에는 주택 간주) |
정리
- 입주권은 이미 주택을 가진 것으로 간주되기 때문에, 다주택 규제에 걸릴 수 있습니다.
- 분양권은 소유 중에는 주택 수에 포함되지 않지만, 입주 후 등기하면 주택이 됩니다.
3. 세금(양도세) 규정
구분 입주권 분양권
| 양도세 과세 기준 | 주택처럼 적용(비과세 요건 충족 시 비과세 가능) | 비주택으로 취급, 2021년 1월 이후 취득 시 양도세 중과 대상 |
| 1세대 1주택 비과세 가능 여부 | 가능(조건 충족 시) | 입주 전 매도 시 비과세 불가, 입주 후 가능 |
정리
- 입주권은 관리처분인가 이후 멸실된 경우 주택 수에 포함 → 1주택 비과세 요건 충족 가능
- 분양권은 2021년 1월 이후 취득분부터 주택 수에 포함되면서 양도세 부담이 크게 늘어났습니다.
4. 투자 시 주의할 점
입주권 투자 주의사항
- 관리처분인가 여부, 멸실 여부 꼭 확인
- 기존 주택 관련 법적 분쟁(권리분석) 체크
- 양도세 비과세 요건(1세대 1입주권, 2년 보유 등) 꼼꼼히 챙기기
분양권 투자 주의사항
- 전매 제한 기간 확인(특히 수도권 규제지역)
- 중도금 대출 조건 및 이자 부담 체크
- 입주 시점 이후 주택 수 증가로 세금 리스크 발생 가능
5. 간단 정리
구분 입주권 분양권
| 투자 난이도 | 높음 (법적 절차 복잡) | 보통 (청약, 전매 규정 중심) |
| 세금 리스크 | 다주택 중과 가능성 있음 | 전매 시 양도세 중과 대상(21년 이후 취득) |
| 수익성 | 사업 진행 속도에 따라 편차 큼 | 분양가 대비 프리미엄 기대 가능 |
투자할 때 선택 기준은?
- 초보자: 상대적으로 규정이 명확한 분양권 투자 추천
- 경험자: 절세 전략과 권리분석 능력이 있다면 입주권 투자로 고수익 가능
특히 입주권 투자는 지역 규제, 개발 속도, 조합 리스크까지 복합적으로 고려해야 하므로 더 신중해야 합니다.
마무리하며
입주권과 분양권은 비슷해 보여도,
세금, 권리 성격, 투자 난이도 등에서 확실한 차이가 있습니다.
투자 전에
- 입주권과 분양권의 차이를 명확히 이해하고
- 자신의 투자 스타일과 위험 감내 능력에 맞는 전략을 세워야
장기적으로 안정적인 수익을 올릴 수 있습니다.
"비슷해 보여도 다르다"
이 한마디를 꼭 기억하세요.
