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용도지역 종류와 1·2·3종 주거지역 확인하는 법 – 네이버 지적도 활용법까지!
1. ‘용도지역’이 뭐길래 이렇게 중요할까?
부동산에 조금만 관심 있는 분이라면
“1종 주거지역이네”, “이건 준주거야”, “여긴 상업지역이네” 하는 말을 들어보셨을 거예요.
이건 바로 **‘용도지역’**에 대한 얘기입니다.
“용도지역이란, 토지에 대해 국가가 지정해놓은 '사용 가능 범위와 목적'입니다.”
즉, 같은 서울 땅이라도
어떤 용도지역에 속해 있느냐에 따라
지을 수 있는 건물, 층수, 밀도, 향후 개발 가능성까지 달라집니다.
2. 용도지역은 총 몇 가지? – 3대 분류 + 17종
국토계획법에 따라 용도지역은 크게 도시지역 / 관리지역 / 농림지역 / 자연환경보전지역
이렇게 4개 대분류로 나뉘며, 도시지역 안에서만 무려 17개로 세분화됩니다.
✅ 도시지역 안 17가지 용도지역
| 주거지역 (4종) | 1종·2종·3종 일반주거지역, 준주거지역 |
| 상업지역 (4종) | 근린·일반·중심·유통상업지역 |
| 공업지역 (3종) | 전용·일반·준공업지역 |
| 녹지지역 (3종) | 보전·생산·자연녹지지역 |
| 기타 (3종) | 관리·농림·자연환경보전지역 |
💡 이 중에서 우리가 주택을 지을 수 있는 지역은 주로
주거지역과 준주거지역, 일부 상업지역입니다.
3. 1종·2종·3종 주거지역, 뭐가 다를까?
✅ 1종 일반주거지역
- 저밀도 주거지
- 단독주택, 연립주택, 일부 다세대만 가능
- 층수 제한, 건폐율·용적률 제한 多
- 조용한 주거지 / 재개발 초기 단계에서 많이 발견
✅ 2종 일반주거지역
- 중밀도 주거지
- 다세대, 연립, 아파트, 일부 근린생활시설 가능
- 1종보다 건축 제한 완화
- 재개발·재건축 구역에서 흔히 사용
✅ 3종 일반주거지역
- 고밀도 주거지
- 고층 아파트, 복합 건물 등 가능
- 층수 제한 거의 없음, 개발 호재 지역에 자주 등장
- 신도시, 대규모 정비사업지에서 자주 확인
✅ 그 외 – 준주거지역
- 주거 + 업무 + 상업 혼합 가능
- 상업지역 수준의 개발 밀도 허용
- 상가주택, 오피스텔, 아파트 복합단지 등 건축 가능
- 수익형 부동산 투자자들이 선호
4. 용도지역이 중요한 이유
항목 영향 받는 요소
| 건축 가능 용도 | 어떤 건물 지을 수 있는지 결정 |
| 건폐율·용적률 | 건물의 넓이, 높이 제한 |
| 향후 개발 가능성 | 재개발·재건축 여부 결정 요인 |
| 투자 수익성 | 임대수익, 매매차익 가능성에 직접적 영향 |
💡 같은 위치라도 1종인지 3종인지에 따라 땅값이 2배 이상 차이 나기도 합니다!
5. 네이버 지도로 1종, 2종, 3종 주거지역 확인하는 법
전문가가 아닌 일반인도 손쉽게 확인할 수 있는 방법은
바로 네이버 부동산 지도(지적도 레이어) 활용입니다.
✅ STEP 1. 네이버 지도 접속
- 네이버에서 ‘네이버 지도’ 검색 → 지도 접속
✅ STEP 2. 좌측 메뉴에서 ‘지적도’ 클릭
- 좌측 메뉴바 > 지도설정(톱니바퀴 아이콘) 클릭
- ‘지적편집도’ 체크
→ 각 필지별로 색상 표시됨
✅ STEP 3. 필지를 클릭하면 ‘용도지역’ 정보 노출
- 마우스로 땅을 클릭하면
→ 우측에 ‘토지이용계획’ 정보 팝업
→ 1종 일반주거지역 / 2종 일반주거지역 / 준주거지역 등 표기
💡 스마트폰 앱에서도 가능! 네이버지도 앱 설치 후 동일한 방법 사용
6. 실제 화면 예시 설명 (텍스트 기준)
예: 서울시 은평구 응암동의 한 주택 필지를 클릭하면
→ 용도지역: 제2종 일반주거지역
→ 용도지구: 고도지구, 방재지구 등 병행 표시
→ 건폐율, 용적률, 층수 제한까지 확인 가능
7. 추가 팁: 토지이용계획확인서를 활용하자
- 정부24, 서울부동산정보광장, 토지이용규제정보서비스(luris.go.kr)
→ 주소 입력 → ‘토지이용계획확인서’ 발급
→ 용도지역, 용도지구, 도시계획 제한까지 상세 확인 가능
정리하면
- 용도지역은 땅의 운명을 좌우하는 핵심 요소입니다.
- 특히 1종/2종/3종 주거지역은 재개발·신축 가능성을 판단하는 기준이 되며,
- 부동산 투자나 주택 구매 전에는 반드시 지적도를 통해 용도지역을 확인해야 합니다.
- 네이버 지도, 토지이용계획확인서만 잘 활용해도 전문가 못지않은 입지 분석이 가능합니다.
