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도심복합개발법에 의한 ‘주거중심형 도심복합개발사업’ 정리: 강남구 역삼2동 사례 중심으로
서울의 핵심 입지이면서도 개발이 더뎠던 곳들이
최근 들어 빠르게 재정비되고 있습니다.
그 중심에는 바로 **‘도심복합개발법’**과 **‘주거중심형 도심복합개발사업’**이 있습니다.
그중에서도 강남구 역삼2동은
서울시가 직접 도심복합개발 대상지로 발굴해
‘강남 속 미개발지’의 정비 신호탄으로 해석되고 있죠.
이번 글에서는
✅ 도심복합개발사업이 무엇인지
✅ ‘주거중심형’ 유형의 특징
✅ 역삼2동에 적용된 배경과 현재 상황
✅ 주민, 투자자 입장에서 어떤 의미가 있는지
차근차근 정리해드립니다.
1. 도심복합개발법이란?
도심복합개발법은
2021년 제정된 「공공주도 3080+」 주택공급 대책의 일환으로 만들어진 법으로,
국가·지자체·공공기관이 주도하여 노후 도심을 재정비하고 주택을 공급할 수 있도록 한 법입니다.
✅ 주요 특징
| 개발 주체 | 국토부, SH공사, LH 등 공공기관 |
| 지정 방식 | 국토부가 ‘사업구역 지정’ 후 인센티브 제공 |
| 속도 | 민간 재개발 대비 2~3배 빠른 진행 가능 |
| 인센티브 | 용적률 상향, 층수 완화, 인허가 절차 간소화 |
| 유형 구분 | 주거중심형, 산업·상업 중심형, 복합형 등 |
2. 주거중심형 도심복합개발이란?
도심복합개발 유형 중 **‘주거중심형’**은
말 그대로 도심 내 주거 공급을 주된 목표로 하는 개발 방식입니다.
주요 기준
- 노후 주거지(단독·다가구 밀집지역)
- 토지이용률 낮은 역세권·2종 일반주거지역
- 기반시설 부족, 주차난, 도로 협소 등 문제를 안고 있는 곳
개발 방식
| 주택공급 중심 | 전체 연면적 중 주거비율 60% 이상 |
| 공공성 확보 | 전체 물량 중 일정 비율을 공공임대 또는 무주택자에게 공급 |
| 주민 참여 | 주민 동의 2/3 이상 확보 시 사업 본격화 |
3. 역삼2동은 왜 주거중심형 도심복합개발 대상지로 선정됐을까?
📍 위치: 서울 강남구 역삼2동 758번지 일대
- 언주역~도곡역 사이 저층 주거지
- 다세대·다가구가 혼재된 강남 내 마지막 남은 노후 주거밀집지역
- 역세권이지만 용적률 180~200% 수준의 저밀 주거지
- 도로 폭이 좁고, 도시 기반시설 부족
✅ 개발 가치는 높은데, 민간 재개발 추진력이 약했던 지역
→ 공공주도로 속도감 있게 개발할 수 있는 이상적인 조건
4. 역삼2동 도심복합개발 진행 현황 (2025년 기준)
| 2024년 10월 | 서울시 ‘도심주거 밀집지 개발 구상’에 포함 발표 |
| 2025년 1월 | 강남구청, 역삼2동 일대 ‘주거중심형 도심복합개발’ 국토부 제안 |
| 2025년 4월 | 국토부 예비사업지 검토 착수 |
| 2025년 하반기 | 후보지 지정 가능성 높음, 주민설명회 예정 |
강남구는 역삼2동을 '강남형 공공정비의 롤모델'로 육성하겠다는 계획
5. 개발 완료 시 기대 효과
| 용적률 상향 | 250% 이상으로 상향 (최대 300%) |
| 세대수 증가 | 기존 2~3층 다세대 → 최고 15층 규모 아파트 단지화 |
| 기반시설 확충 | 도로, 주차장, 커뮤니티 시설 등 함께 개선 |
| 입주자 다양화 | 신혼부부·청년·고령자 공공주택 포함 |
| 부동산 가치 상승 | 지분형 투자자 및 현 거주민 수익 기대 가능 |
6. 투자자 및 주민 관점 핵심 포인트
✅ 투자자 입장
- 지분 넓은 단독주택, 다가구 매입이 유리
- 권리산정일 전후 매입 여부 → 분양권 확보 가능성 갈림길
- 공공주도 개발은 속도는 빠르지만 수익률은 제한적일 수 있음
→ 리스크 낮은 안정형 투자에 적합
✅ 현 거주자 입장
- 민간 재개발보다 부담금 적고, 이주 후 재입주 가능
- 공공임대 비율이 높을 경우 일부 부담 우려
- 사업에 참여하지 않을 경우 현금청산 대상 될 수 있음 → 참여율 중요
7. 한줄 요약
“역삼2동 주거중심형 도심복합개발은 ‘강남 속 마지막 퍼즐’을 맞추는 핵심 프로젝트다.”
공공이 주도하고, 도심 한복판에서 속도감 있게 주택을 공급하는 새로운 패러다임.
역삼2동의 변화는 단순한 재개발을 넘어
‘강남의 주거지도’를 다시 쓰는 계기가 될 수 있습니다.
