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여의대방신길 재개발 정리: 신속통합기획, 주택 수 제외 조건, 소액 투자 전략까지
서울 재개발 시장의 핵심 축으로 떠오른 ‘여의·대방·신길’(일명 여대신) 지역.
특히 신속통합기획 재개발의 진입으로 이 일대는 급격한 속도와 가시성을 갖춘 **‘알짜 투자처’**로 주목받고 있습니다.
그런데 많은 분들이 궁금해하시는 게 바로,
“이거 주택 수에 포함돼요?”, “소액으로 투자 가능한가요?”, “지금 들어가도 늦지 않았을까?”
이 포스트에서 여의대방신길 재개발의 핵심 정보부터 투자 시 체크포인트까지 정리해드립니다.
🏙️ 1. 여의대방신길(여대신) 지역 개요
- 위치: 영등포구 여의도동·대방동·신길동 일대
- 특징:
- 서울 중심지와의 접근성 우수 (1·7·9호선 교통망)
- 오래된 저층 주거지 밀집 → 재개발 적합지
- 여의도 금융 중심지와 인접 → 직주근접 수요 탄탄
- 신속통합기획 지정 다수 → 서울시의 신속한 사업 지원
🚀 2. 신속통합기획 재개발이란?
서울시가 2022년부터 도입한 재개발 촉진 제도로,
복잡한 인허가 과정을 간소화해 통상 10~15년 걸리는 재개발을 5~7년 수준으로 단축시키는 것이 목적입니다.
주요 장점:
- 주민 동의율 요건 완화
- 정비계획 수립 및 도시계획 절차 일괄 처리
- 서울시가 설계 및 교통 대책까지 직접 컨설팅
✅ 여대신 지역은 2023~2024년에 걸쳐 신속통합기획 대상지로 잇따라 지정되며 재개발 시계 가속화 중
🏠 3. 주택 수에 포함되나? (소유 시 유의사항)
소형 주택이나 노후 다가구 주택을 매입할 때 중요한 문제는 **‘주택 수 포함 여부’**입니다.
다주택자라면 양도세 중과, 종부세 중과 여부가 달라지는 핵심 포인트죠.
💡 주택 수 제외 조건 요약:
| 재개발 구역 내 지분만 소유 | ❌ 제외 가능 | 단, 지분 비율·용도 제한 있음 |
| 재개발 구역 내 노후 단독/다가구 | ✅ 대부분 포함됨 | 주거용이면 기본적으로 포함 |
| 조합원 입주권 보유자 | ✅ 주택 수 포함됨 | 단, 주택 수 제외 요건 따로 있음 |
| 분양권 또는 신축 소형 다세대 | ✅ 무조건 포함됨 | 취득 시기와 상관 없음 |
✅ 단, 도시정비법상 입주권 보유자가 실거주 요건을 갖추거나 일정 요건을 충족한 경우
일시적 2주택이나 세법상 비과세 조건에 해당될 수 있음
💰 4. 소액 투자 가능한가요?
여의대방신길 일대는 서울의 마지막 '저평가 재개발 블록' 중 하나로 꼽히며,
억 단위가 아닌 ‘천 단위’ 투자도 여전히 가능한 곳들이 있습니다.
✔️ 소액투자 가능한 방식:
- 지분 매입 (토지+건물 일부 권리)
- 가격: 3천~8천만 원대 가능 (입지와 조건에 따라 차이 큼)
- 단점: 재개발 진행 시 종전자산 평가에 따라 수익률 달라짐
- 조합원 지위 확보용 낡은 다세대 매입
- 가격: 1억 초반~중반
- 장점: 조합 설립 이후 분양권으로 전환 가능
- 단점: 취득세·보유세 부담, 주택 수 포함 리스크 있음
- 권리산정일 이전 매입
- 조합원 인정 받기 위한 마지막 기회
- 권리산정일 이후 매입 시 일반분양자로 밀릴 가능성 높음
⚠️ 주의: 매입가보다 입지, 추후 평가, 재개발 속도가 수익률 결정합니다.
📈 5. 투자 타이밍과 전망
- 현재 여대신 일대는 사업 초기 구간에서 중반 단계로 진입 중
- 신길11·13·15구역, 대방1구역 등은 조합 설립 or 정비계획 확정 단계
- 2025년 하반기~2026년 상반기: 정비계획 고시·관리처분 예정 구역 증가 전망
투자 포인트:
- ✅ 조합 설립 직전 or 직후 단계가 진입 타이밍으로 적절
- ✅ 서울시가 적극 지원하는 신속통합기획 구역은 속도 빠름
- ✅ 입지별로 ‘분양가 상한제 적용 여부’ 및 ‘임대 비율’ 확인 필수
🔍 체크리스트: 투자 전 꼭 확인할 것
| 권리산정일 | 지나기 전인가? |
| 주택 수 포함 여부 | 비과세 요건 해당되는가? |
| 조합 설립 여부 | 이미 조합원 모집 중인가? |
| 위치, 교통 접근성 | 개발 후 시세 반영 가능성은? |
| 신축 가능성 or 현금청산 여부 | 실제 수익 구조는 어떤가? |
