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양도소득세 기본세율과 중과세율 알아보기 – 장기보유특별공제까지 한눈에!
1. 양도소득세란?
양도소득세는 부동산, 주식, 기타 자산 등을 양도(팔거나 넘길 때) 발생하는 **차익(이익)**에 대해 부과되는 세금입니다.
쉽게 말해 **"내가 산 가격보다 비싸게 팔았을 때 생기는 이익"**에 대해 내는 세금이죠.
2. 양도소득세 계산 순서 (간단 정리)
- 양도가액 – 부동산을 판 금액
- 취득가액 – 부동산을 산 금액
- 필요경비 – 중개수수료, 취득세, 리모델링 등
- 차익(양도차익) = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
- 과세표준 계산 후 → 기본세율 or 중과세율 적용
- 장기보유특별공제 적용 → 세액 계산
3. 양도소득세 기본세율 (2025년 기준)
✅ 1세대 1주택자 또는 비과세 대상 외 양도 시 적용
과세표준(양도차익) 세율 누진공제
| 1,200만 원 이하 | 6% | 0 |
| 4,600만 원 이하 | 15% | 108만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 522만 원 |
| 1.5억 원 이하 | 35% | 1,490만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,940만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,540만 원 |
| 5억 원 초과 | 45% | 3,040만 원 |
※ 2025년 현재 1주택자 비과세는 실거주 2년 + 보유 2년 이상이면
양도차익 12억 원까지 비과세
4. 다주택자 중과세율 (조정대상지역 기준)
조정대상지역에서 2주택 이상 보유자는 추가 세율이 붙는 ‘중과세’ 대상입니다.
보유 주택 수 중과세율
| 2주택자 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p |
💡 예: 3주택자가 2억 원 양도차익 →
기본세율 24% + 중과세 30%p = 총 54% 세율 적용
※ 다주택자라도 비조정지역 매도, 일시적 2주택,
10년 이상 보유, 임대사업자 등록 등 예외 조건이 있으니 사전 확인 필수!
5. 장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 사람에게 세금을 깎아주는 제도입니다.
✅ 일반 부동산 (토지, 건물 등)
- 3년 이상 보유 시부터 적용
- 보유 기간에 따라 1년에 2%씩 증가 → 최대 30% 공제
| 3년 | 6% |
| 10년 | 20% |
| 15년 이상 | 30% (최대) |
✅ 1세대 1주택자 (실거주 포함 시)
- 보유 기간 + 거주 기간에 따라 합산 공제 가능
- 최대 80% 공제 가능!
구분 보유 공제 거주 공제 최대
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
💡 10년 이상 실거주한 경우
→ 2억 차익 발생 시 80% 공제 = 과세표준 4,000만 원으로 줄어듦!
6. 실전 예시로 계산해 보기
✅ 예시 1: 1세대 1주택자, 실거주 10년, 3억 차익
- 기본 비과세 12억 미만 적용 → 양도세 0원
✅ 예시 2: 다주택자, 조정지역 아파트 매도, 차익 2억
- 기본세율 24% + 중과세율 30% = 총 54% 세율
- 세금: 2억 × 54% = 1억 800만 원 납부
✅ 예시 3: 1주택자, 실거주 5년, 차익 1.5억
- 기본세율 24%
- 장기보유특별공제 (보유+거주 = 50%) 적용
→ 과세표준: 7,500만 원
→ 세금 약 560만 원 수준
7. 양도소득세 절세 팁!
- 1주택자는 실거주 요건 충족해 비과세부터 챙기자
- 다주택자는 비조정지역 매도 우선 고려
- 장기보유특별공제는 1일이라도 부족하면 적용 불가 → 날짜 계산 철저히!
- 세무사 상담 통해 세액 계산 시뮬레이션 필수
결론처럼 정리하면
- 양도소득세는 기본세율 vs 중과세율 여부가 핵심입니다.
- 1주택자 비과세 요건(2년 실거주 + 보유)만 만족해도 수천만 원 절세 가능
- 다주택자 중과세는 최대 75%까지 갈 수 있으니 반드시 사전 전략 필요
- 장기보유특별공제는 가장 강력한 절세 수단이므로매도 시기 조율만 잘해도 세금이 절반 이하로 줄어듭니다.
