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1. 신속통합기획 대상지 개요
신속통합기획은 서울시가 정비사업 초기 단계부터 기획을 지원해
정비계획 수립부터 구역 지정까지 3~6개월 내로 단축시키는 제도입니다.
2021년부터 현재까지 서울시는 3차에 걸쳐 50여 곳 이상의 정비 후보지를 선정했습니다.
이들은 대부분 역세권 저층 주거지, 해제된 정비예정지, 노후화된 소규모 주택 밀집 지역으로 구성되어 있습니다.
2. 신속통합기획 대상지 리스트 (1~3차 선정 기준)
※ 아래 리스트는 서울시 자료와 자치구 발표 자료를 기반으로 재정리된 정보입니다.
(2025년 4월 기준 / 일부 추가 검토지 포함)
✅ 강북권
| 성북구 | 길음1구역, 장위11구역 | 과거 정비구역 해제 후 재추진, 역세권 |
| 도봉구 | 방학동 436번지 일대 | 역세권 + 소규모 주거지 밀집 |
| 강북구 | 미아4-1구역, 송중동 일대 | 신혼희망타운 연계 가능성 |
✅ 동북권
| 동대문구 | 제기동, 청량리동 일대 | GTX-B 예정, 청량리역 개발 수혜 |
| 중랑구 | 면목7구역, 면목5구역 | 동서울권 대단지 공급 기대 |
| 광진구 | 군자동(군자역 모아타운 예정지) | 모아타운+신속기획 중첩 기대 |
✅ 동남권
| 강동구 | 천호1동 재정비촉진지구 | 개발 정체 지역 부활 기대 |
| 송파구 | 거여동 일대 | 장지·마천역 인근 저밀도 주거지 |
✅ 서남권
| 관악구 | 봉천13구역, 봉천4구역 | 신림선 개통 수혜, 사업성 우수 |
| 영등포구 | 양평13구역 | 한강변 역세권 재정비, 주거 상업 혼합 기대 |
| 동작구 | 사당3동 일대 | 경전철 서부선 영향권, 학군 인프라 양호 |
✅ 도심권 및 성동
| 종로구 | 창신·숭인 일대 | 낙후 저층 주거지 집중, 역사문화 보호구역 이슈 |
| 성동구 | 금호4가동 | 한양대·성수 상권 연계, 정비사업 공백지대 해소 가능 |
3. 지역별 주요 특징 및 가치 포인트
🌆 ① 성북·강북·도봉: ‘정비사업 해제 구역의 부활’
- 과거 재개발 무산된 구역이 다시 구역 지정 추진
- 장위·길음·방학 등은 교통망 + 서울시 직할 지원으로 재도약 기대
🏗️ ② 광진·동대문·중랑: ‘노후주거지 밀집 + 교통 개선 기대’
- 청량리, 군자역 등 GTX·모아타운 겹치는 지역
- 소규모지만 입지 가치는 높은 편, 사업성도 양호
- 중랑구 면목동은 서울 동북권 공급 중심지로 부상 가능
🏢 ③ 관악·영등포·동작: ‘서울 서남권 재정비의 핵심’
- 봉천·신림 일대는 기존 재건축과 연계 가능성
- 양평동은 한강변 개발과 함께 상업지 전환 가능성
🧭 ④ 도심권·성동: ‘서울 중심부의 마지막 개발 가능 구간’
- 종로, 금호 일대는 서울 도심의 핵심 생활권
- 다만 문화재·고도 제한 등 규제로 사업성 확보가 과제
4. 투자 시 주의해야 할 포인트
✅ 정비구역 지정은 아직 전 단계일 수 있음
→ 신속통합기획 선정 ≠ 정비사업 확정
✅ 지분 쪼개기 투자 주의
→ 권리산정기준일 이후 매입 시 입주권 배제 가능
✅ 정비방식 다름: 모아타운 vs 정비구역
→ 같은 신속기획이라도 소규모 정비(모아타운)는 사업 구조 다름
✅ 주민 동의율과 구청 협조 여부 중요
→ 서울시가 주도하더라도 실제 추진은 주민 동의와 구청 행정력에 달림
마무리하며
서울시의 신속통합기획 대상지는 단순히 행정상의 리스트가 아닙니다.
이는 서울 정비사업의 속도를 바꾸는 지도이자,
투자자 입장에서는 사업 추진 가능성과 가치 상승의 바로미터로 작용할 수 있습니다.
다만, 아직 정비구역으로 지정되지 않은 후보지인 만큼
무조건적인 투자보다는 계획 진행 상황, 주민 움직임, 시세 반영 여부 등을 꼼꼼히 점검하는 것이 중요합니다.
서울 정비사업의 다음 흐름을 선점하고 싶다면, 신속통합기획 리스트의 해석 능력이 경쟁력이 될 것입니다.
