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서울시 역세권활성화 대상지 요건 총정리
노후 주거지에서 신축 아파트로, 기회는 누구에게?
2025년 서울 부동산 시장에서 ‘역세권’ + ‘노후도’ + ‘용적률’
이 세 단어는 재개발 투자자라면 반드시 기억해야 할 키워드입니다.
특히 서울시가 추진하는 역세권활성화사업은
- 역세권 주거지의 고밀개발을 유도하면서
- 재개발을 통한 주택공급 확대와 도시 환경 개선을 동시에 노린
핵심 정책 도구로 자리잡고 있죠.
하지만 이 사업에 모든 역세권이 해당되는 건 아닙니다.
정해진 요건을 충족해야 대상지로 선정될 수 있어요.
이번 글에서는
✅ 역세권활성화 사업이란 무엇인지
✅ 노후도·용적률 요건은 어떻게 되는지
✅ 어떤 지역이 실제 대상이 되는지
쉽고 정확하게 정리해드릴게요.
✅ 역세권활성화사업이란?
서울시가 2015년부터 추진해온 도심 주거 밀도 강화 정책으로,
지하철역 반경 약 250~350m 이내의 노후 주거지를
👉 고밀 주거지 + 상업·문화 복합지구로 개발하는 정책입니다.
▶ 주요 목적
- 도시 내 주택 공급 확대
- 노후 저층 주거지 정비
- 대중교통 중심의 스마트시티 조성
- 청년·신혼부부 대상 공공주택 공급
🧾 대상지 선정 요건 ① 노후도 기준
"얼마나 낡았는가?"가 사업 참여의 핵심 조건
| 노후도 기준 | 대상지 전체 건축물 중 노후·불량 건축물 비율 60% 이상 |
| 판단 기준 | 지은 지 30년 이상 건축물, 슬레이트 지붕, 벽돌 구조 등 |
| 적용 지역 | 역세권 반경 250m 내 주거지 or 혼합지역 |
✅ 재개발 지정 기준과 동일한 노후도 기준을 적용
✅ 일명 ‘바닥면적 기준’이 아닌 전체 건축물 수 기준으로 판단
📐 대상지 선정 요건 ② 용적률 기준
"기존 용적률이 낮을수록, 개발 혜택은 더 커진다"
| 기준 용적률 | 현행 법령상 해당 지역의 기본 용적률 |
| 허용 용적률 | 서울시가 활성화사업 대상지에 적용해주는 완화 용적률 |
| 차이 | 기준 용적률이 낮을수록 → 허용 용적률 상승 폭 ↑ |
▶ 예시
| 150% | 최대 250~300% | 노후도 충족 시 |
| 200% | 최대 300~330% | 지역에 따라 다름 |
| 250% 이상 | 실익 작을 수 있음 | 개발 부담 ↑ |
✅ 종상향 없이도 용적률 최대 330%까지 적용 가능
→ 층수 20층 이상 건물 개발도 가능해짐
🧠 요약: 대상지 선정 2대 조건
| 노후도 | 60% 이상 노후·불량 건축물 비율 |
| 기준 용적률 | 낮을수록 유리 (150~200% 이하 이상적) |
💡 두 가지 조건을 모두 충족해야만
→ 서울시 역세권활성화 사업 대상지로 선정 가능
🏗️ 서울시 실제 주요 대상지 사례 (2025년 기준)
| 강북구 미아동 | 미아역 인근 | 재정비촉진지구 인접, 저층 다가구 밀집 |
| 동대문구 제기동 | 제기역, 청량리역 사이 | 동북선, GTX-B 교차지점 |
| 영등포구 당산동 | 당산역 남측 | 준공업지역 일부 포함 |
| 관악구 봉천동 | 서울대입구역 인근 | 반지하·슬레이트 주택 다수 |
| 은평구 응암동 | 역촌역 인근 | 노후 주택지 밀집, 소형 필지 많음 |
🧭 사업 추진 절차
- 주민 동의 → 구청에 활성화 사업 신청
- 서울시 심사 후 → 대상지 선정
- 정비계획 수립 → 도시계획위원회 심의
- 사업시행자 지정 → 공공 or 민간 혼합
- 착공 및 준공
✅ 도시정비형 재개발과 유사하나,
용적률 인센티브 제공 + 사업 승인 간소화가 장점
📌 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 노후도는 어떻게 계산하나요?
A. 해당 구역 내 전체 건축물 수 중,
건축 연한 30년 이상 또는 슬레이트·조적 구조 등 ‘노후 기준’ 충족 건축물의 비율로 산정합니다.
Q. 용적률 완화는 무조건 주어지나요?
A. 아니요. **사업 목적(공공임대 비율, 기반시설 제공 등)**을 충족해야
서울시 도시계획위원회에서 인센티브 형태로 부여합니다.
Q. 활성화 사업이 재개발보다 좋은가요?
A. 속도와 절차 면에서는 더 유리하지만,
수익성 면에서는 종상향이 어려우므로 단지 규모에 따라 달라질 수 있습니다.
