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1. 상속 부동산의 양도세 기본 개념
상속받은 부동산을 팔면 양도소득세가 과세됩니다.
이때 취득가액은 피상속인의 원래 취득가가 아닌 '상속개시일 기준 시가'로 간주됩니다.
📌 예시
- 부모가 1억 원에 산 집을 자녀가 상속
- 상속일 기준 시가가 5억 원 → 5억 원이 취득가로 적용
- 상속 후 6억 원에 매도하면 양도차익 1억 원에 대해 양도세 과세
2. 상속 후 6개월 이내 매도, 양도세 비과세인가?
원칙적으로는 비과세 아님.
단, 아래 요건을 충족하면 일시적 1세대 1주택 비과세 특례 또는 장기보유특별공제 가능성이 생깁니다.
즉, 단순히 “6개월 안에 팔면 비과세”는 아니며,
양도세 면제 요건이 따로 있고, 그 조건을 충족할 경우에만 가능합니다.
3. 비과세 또는 감면 가능한 주요 조건
✅ 조건 1: 1세대 1주택 요건 충족
- 상속받은 주택 외에 다른 주택이 없어야 함
- 상속받은 주택을 2년 이상 보유 또는 2년 이상 거주 후 매도해야 함
✅ 예외: 일정한 조건에서 상속받은 1주택을 보유 중일 때, 기존 주택 양도 시 비과세 가능
✅ 조건 2: ‘상속주택 특례’ 적용
국세청은 상속주택을 보유하고 있더라도,
일정 요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 유지해 줍니다.
▶ 주요 요건
- 상속주택 외에 본인 주택 1채 보유
- 상속주택은 상속 개시일로부터 5년간 주택 수에서 제외 가능
- 이때, 본인 주택을 먼저 매도하면 비과세 인정
✅ 상속주택 특례는 상속 개시일로부터 5년간 보유 주택 수 산정에서 제외되므로
상속 이후 6개월 이내 매도 여부와는 무관하게 비과세 가능성이 유지됩니다.
✅ 조건 3: 농지·임야 등의 감면 규정 (특수 사례)
- 상속받은 토지가 농지이거나, 장기보유특별공제 적용 대상일 경우
- 상속인의 실제 경작 여부에 따라 세율 감면 가능
→ 단, 이 역시 6개월과는 무관하며, 별도 요건 판단 필요
4. 상속 직후 양도 시 세금 계산 핵심 포인트
| 취득가액 | 상속일 기준 시가 (감정평가 또는 기준시가) |
| 보유기간 | 상속일부터 계산 (피상속인의 보유기간 미포함) |
| 세율 | 기본 양도세율 + 2주택 이상일 경우 중과 가능성 |
| 장기보유공제 | 상속일 이후 보유기간 기준으로 적용됨 (단기 보유 시 공제 거의 없음) |
5. 실무에서 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 상속받은 주택을 6개월 안에 팔면 세금이 줄어드나요?
→ ❌ 단순히 빨리 팔아도 양도세 비과세 되지 않음. 오히려 보유기간 짧아 공제 불리함
Q2. 상속주택은 1세대 1주택으로 간주되나요?
→ ✅ 일정 요건 하에 5년간 주택 수 산정에서 제외 가능
Q3. 상속 재산을 매도하지 않고 증여하면?
→ 증여 시에는 양도세가 아닌 증여세 과세 대상으로 전환됨. (절세에 불리할 수 있음)
6. 세금 전략: 상속 후 매도 시 어떻게 해야 하나?
🔍 단기 매도는 세금상 불리할 수 있음
→ 보유기간 짧으면 장기보유특별공제 미적용 → 양도세 증가
🔍 감정평가 시 취득가액 유리하게 설정 가능
→ 시가 산정 방식 선택에 따라 세금 차이 큼 (기준시가 vs 감정평가액)
🔍 상속주택 특례로 주택 수 제외 효과 적극 활용
→ 기존 주택 매도 타이밍 조절로 1세대 1주택 비과세 전략 가능
🔍 세무사 상담 필수
→ 상속자 수, 지분, 주택 수 등에 따라 적용 방식 달라짐
마무리하며
상속 후 6개월 안에 팔면 양도세를 안 내는 건 오해입니다.
양도세 비과세나 감면은 단순한 시간 기준이 아닌, 보유 기간, 주택 수, 거주 여부 등의 복합 조건을 따져야 적용됩니다.
특히 상속주택 특례 규정은 잘만 활용하면 불필요한 양도세 중과를 피할 수 있는 강력한 절세 수단이 될 수 있으니,
상속 후 부동산 매도 계획이 있다면 반드시 세무 전문가와의 상담을 통해 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.
