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1. 상속주택 특례란?
상속으로 인해 부득이하게 주택 수가 증가한 경우,
기존에 보유하고 있던 주택을 양도할 때 상속받은 주택을 ‘주택 수’에 포함하지 않는 예외 규정입니다.
즉, 상속으로 인해 일시적으로 2주택자가 되었더라도
특례 요건을 충족하면 기존 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 그대로 적용받을 수 있습니다.
2. 상속주택 특례 적용 요건
다음 조건을 모두 만족해야 ‘상속주택 특례’가 적용됩니다.
| ① 상속주택 외 주택 1채 | 본인 명의의 주택 1채만 보유해야 함 (상속 포함 2주택) |
| ② 상속주택 단독 소유 또는 공동상속 | 공동상속인이라도 특례 적용 가능 (지분 인정) |
| ③ 상속주택은 수도권·광역시 외 또는 읍·면 지역 | 또는 수도권 내여도 공시가격 3억 원 이하여야 함 |
| ④ 상속개시일로부터 5년 이내 | 상속받은 날로부터 5년까지 주택 수에서 제외 |
| ⑤ 기존 주택을 먼저 매도해야 함 | 상속주택 양도 시는 특례 적용 안 됨 (기존주택 양도 시만 해당) |
3. 적용 사례로 이해하는 특례 구조
▶ 사례 1: 수도권 외 상속주택 보유
- A씨, 서울에 본인 명의 아파트 1채 보유
- 2023년 아버지 사망으로 전북 군산 단독주택 상속
- 군산 주택은 읍 지역, 공시가격 1.5억 원
👉 상속 후 2주택 보유가 되었으나, 요건 충족
👉 A씨가 서울 아파트를 양도할 경우, 1세대 1주택 비과세 적용 가능
▶ 사례 2: 수도권 내 상속주택이지만 공시가격 3억 이하
- B씨, 인천 송도 아파트 보유
- 2024년 모친 사망으로 경기 부천 다세대주택 상속
- 공시가격 2.8억 원
👉 상속주택이 수도권이지만 3억 원 이하이므로 특례 적용 가능
👉 기존 송도 아파트 매도 시 비과세 가능
▶ 사례 3: 상속주택을 먼저 양도한 경우
- C씨, 서울 자가주택 1채 + 상속으로 용인 주택 1채 보유
- 용인 상속주택을 먼저 양도
👉 상속주택 특례는 기존 주택을 먼저 매도할 때만 적용
👉 상속주택 매도 시에는 비과세 혜택 없음 → 양도세 과세
4. 상속주택 특례 적용 대상 지역 기준 (요약)
| 수도권 외, 읍·면 지역 | 무조건 적용 가능 |
| 수도권 또는 광역시 | 공시가격 3억 원 이하일 때만 적용 |
| 서울·과밀억제권역 | 공시가격 초과 시 특례 적용 불가 |
5. 적용 시 유의사항
❗ 기존 주택을 먼저 매도해야 한다는 원칙
→ 상속주택부터 양도하면 양도세 비과세 적용 불가
❗ 5년 이내에 매도해야 특례 유효
→ 상속 후 5년이 지나면 상속주택도 주택 수에 포함됨
❗ 2주택 이상이면 특례 적용 안 됨
→ 상속 외에 추가 주택 보유 시에는 무조건 다주택자 취급
6. 비과세 요건과의 연결: 1세대 1주택 비과세 조건 요약
| 세대 요건 | 배우자·자녀 포함 세대 전체 기준 1주택자 |
| 보유기간 | 2년 이상 보유 필요 (일부 지역은 2년 거주도 필요) |
| 양도가액 | 12억 원까지 비과세 (2023년 이후 상향 적용) |
| 예외 인정 | 상속, 이혼, 동거봉양 등 일부 사유의 일시적 2주택은 제외 가능 |
📌 상속주택 특례는 이 '예외 인정'의 대표적인 사례입니다.
마무리하며
상속으로 인해 주택이 늘어났다고 해서 무조건 1세대 2주택자로 과세 대상이 되는 건 아닙니다.
국세청은 일시적 2주택 상태에서 상속이 개입된 경우,
합리적인 절세가 가능하도록 **‘상속주택 특례’를 통해 예외 규정을 마련해두고 있습니다.
다만, 이를 제대로 활용하려면
✅ 적용 조건
✅ 매도 순서
✅ 주택의 위치와 공시가격
✅ 5년 이내 매도 등 핵심 요건을 정확히 이해하고 계획적으로 접근해야 합니다.
상속이 발생했다면 단순 매도보다 절세 전략부터 먼저 검토하는 것이 중요합니다.
