티스토리 뷰
상가 계약갱신청구권이란 무엇인가?
상가 계약갱신청구권이란,
임차인이 계약 기간이 끝난 후에도 일정 요건을 충족하면, 추가로 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.
이는 「상가건물 임대차보호법」(상가임대차법) 제10조에 규정돼 있으며,
임차인의 영업 안정성과 재산권 보호를 목적으로 만들어졌습니다.
기본 요건 한눈에 보기
| 행사 주체 | 임차인 |
| 행사 시점 | 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 |
| 행사 방법 | 임대인에게 '갱신 요구' 의사 통지 |
| 법정 보장 기간 | 최초 임대차 개시일부터 총 10년까지 |
| 자동 갱신 여부 | 별다른 통지 없으면 기존 조건으로 1회 갱신(최대 10년 범위 내) |
핵심 포인트
- 임차인은 최대 10년까지 계약을 갱신할 수 있는 권리를 가진다.
- 임대인은 특별한 사유가 없으면 거절할 수 없다.
계약갱신청구권 행사 요건
1. 계약 기간 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 행사
- 이 시기를 놓치면 자동 갱신이 되거나 권리를 상실할 수 있습니다.
2. 임차인의 귀책사유가 없어야 함
- 연체, 위법 행위 등 계약 위반 사실이 없어야 합니다.
- 특히, 차임(월세) 3기 이상 연체 시 갱신 거절 사유가 됩니다.
3. 상가건물임대차보호법 적용 대상이어야 함
- 보증금이 일정 금액 이하인 상가(지역별로 다름)
예시) 서울 기준: 2024년 현재 약 9억 5천만 원 이하
임대인이 거절할 수 있는 경우
임대인은 임차인이 계약갱신을 청구해도,
다음과 같은 사유가 있을 경우 거절할 수 있습니다.
| 건물 철거·재건축 예정 | 인·허가 또는 신고 완료한 경우에 한함 |
| 임차인의 계약 위반 | 월세 3기 이상 연체, 무단 전대 등 |
| 정당한 사유로 갱신 거절 | 임대차 목적물의 사용, 수리 등 정당한 사유가 있을 때 |
| 임대인의 직접 점유 목적 | 임대인이 직접 사용하려는 경우(본인, 직계존비속 등 포함) |
계약갱신청구권 행사 방법
1. 내용증명 우편 발송
- 갱신 의사 표시를 명확하게 남기기 위해 내용증명으로 보내는 것이 가장 안전합니다.
2. 주요 문구 예시
"본인은 귀하와 체결한 상가건물 임대차계약에 관하여 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 계약갱신을 청구합니다."
3. 상대방 수령일 기준 확인
- 상대방(임대인)이 통지를 수령한 날짜를 기준으로 효력이 발생합니다.
자동 갱신과 계약갱신청구권의 차이
구분 계약갱신청구권 자동 갱신
| 행사 방식 | 임차인이 명시적으로 요청 | 양측 모두 별다른 통지 없을 때 발생 |
| 기간 한정 | 총 10년까지 갱신 보장 | 1회 갱신, 이후 법적 갱신 요구는 불가 |
| 임대인의 거절 가능성 | 제한적 | 비교적 자유롭게 거절 가능(법적 제한 없음) |
Tip
명시적인 갱신청구를 하는 것이 임차인 입장에서 훨씬 안전합니다.
계약갱신청구권 사용 시 주의사항
- 임대차계약서에 갱신청구권 포기 문구가 있어도 무효
(상가건물임대차보호법은 강행규정) - 사용하지 않은 갱신청구권이 자동으로 소멸하지 않음
(10년 한도 내에서는 행사할 수 있음) - 월세 인상 요구가 있을 수 있음
다만, 연 5% 이내 인상 제한이 적용됩니다. - 계약갱신청구권은 한 번 행사하면, 자동 갱신이 아닌 '새 계약'이 성립하는 것
따라서 향후 권리금 보호 등 추가 권리도 발생할 수 있습니다.
실제 사례로 이해하는 계약갱신청구권
사례1: 계약 기간 다 되어가는 치킨집 사장님
- 계약 만료 5개월 전, 임대인이 별다른 통지를 하지 않음
- 임차인이 내용증명으로 갱신청구
- 임대인은 특별한 사유 없이 거절 불가 → 5년 추가 영업 성공
사례2: 리모델링 계획으로 갱신 거절한 임대인
- 임대인은 리모델링 계획을 근거로 갱신 거절
- 하지만 인허가 승인이 없는 상태
- 임차인이 승소 → 계약 연장
마치며
상가 계약갱신청구권은 단순한 연장 요청이 아닙니다.
법이 보장하는 임차인의 소중한 권리입니다.
- 행사 시기 놓치지 않고
- 내용증명으로 공식적으로 통지하고
- 임대인과 분쟁이 생기면 법적 절차를 활용
이 세 가지만 명심하면
내 상가 사업을 안전하게 지켜낼 수 있습니다.
권리는 행사할 때 힘을 발휘합니다.
