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부동산 하락기, 전세 사기 예방과 안전한 계약 방법
부동산 가격이 하락하면 가장 먼저 타격을 받는 건 전세 시장입니다.
2025년 하반기 기준, 수도권을 중심으로 **전세가율(매매가 대비 전세가 비율)**이 60% 이하로 떨어지며,
깡통전세와 역전세 문제가 다시 수면 위로 떠오르고 있습니다.
전세 사기는 특정 지역이나 소득층만의 문제가 아닙니다. 누구나 피해자가 될 수 있기에 더욱 철저한 준비가 필요합니다.
1. 깡통전세, 역전세란 무엇인가?
깡통전세란 집값보다 전세보증금이 더 높은 상태를 말합니다.
즉, 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이죠.
역전세란 전세가 하락으로 인해 신규 전세금이 기존 전세금보다 낮아진 경우를 말합니다.
이럴 경우, 새 세입자가 없으면 기존 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없습니다.
결국 둘 다 공통적으로 ‘보증금 미반환 위험’이 크다는 것이 핵심입니다.
2. 전세 사기, 이렇게 벌어진다
전세 사기는 단순히 사기꾼만의 문제가 아닙니다.
불투명한 거래 구조 + 정보 부족 + 방심이 만나면 누구나 속을 수 있습니다.
전형적인 사례:
- 대출로 집 구입 → 고액 전세 놓기 → 보증금 가로채기 → 소유권 포기
- 다중 계약으로 보증금 이중 수령
- 등기부등본상 근저당이 있음에도 무시하고 계약 진행
결과적으로 전세보증금은 고스란히 날아갑니다.
보증금 1억~3억 규모 피해가 전국적으로 확산 중입니다.
3. 안전한 전세 계약을 위한 필수 체크리스트
전세 계약 전, 아래 항목을 반드시 확인하세요.
이 항목만 제대로 체크해도 대부분의 전세 사기를 사전에 걸러낼 수 있습니다.
① 등기부등본 확인 (무료 열람 가능)
- 소유자 명의: 계약 상대가 실제 집주인인지 확인
- 근저당 설정 여부: 대출금이 집값의 70% 이상이면 위험
- 가압류·가처분 기록: 법적 분쟁 중인 물건은 피해야
② 확정일자 + 전입신고 반드시 동시 처리
- 확정일자 + 전입신고는 전세보증금 우선변제권을 확보하는 필수 조건입니다.
③ 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
- 주택도시보증공사(HUG) 또는 SGI서울보증 통해 가입 가능
- 임대인이 가입하지 않을 경우, 세입자 본인이 직접 신청도 가능
④ 전세가율 70% 이상이면 ‘경계대상’
- 매매가 대비 전세가 비율이 너무 높으면 → 깡통전세 위험
⑤ 다가구·빌라 등 비아파트 매물은 더 신중하게 접근
- 시세 파악 어려움
- 분양형 빌라, 신축 다세대는 보증금 피해 다수 발생 중
4. 꼭 알아야 할 안전장치: 전세보증금 반환보증 제도
전세 사기 피해를 최소화하려면,
전세보증금 반환보증에 가입하는 것이 가장 확실한 방어책입니다.
주요 특징:
- 세입자가 계약 종료 후 보증금을 못 받으면, 보증기관이 대신 지급
- 가입 조건: 등기부등본상 근저당 60% 미만, 전입신고·확정일자 완료 등
- 수수료는 보증금 1억 기준 연 15~25만 원 수준
가입만으로 수천만 원~수억 원의 전세금이 보호됩니다.
→ 반드시 계약 전에 보증 가입 가능 여부 확인 후 진행하세요.
5. 이런 매물은 피하자 – 전세사기 고위험 시그널
- 실거래가보다 너무 저렴한 전세
- 임대인이 보증금 반환보증 가입 거부
- 등기부등본에 근저당, 가압류, 전입이력 이상
- 집주인과 계약자가 다른 경우 (대리계약은 특히 위험)
- 동시 다수 세대 계약 중 (신축 빌라의 흔한 수법)
싼 집엔 다 이유가 있습니다. ‘저렴함’보다는 ‘안전함’을 최우선하세요.
6. 전세 사기 예방, 이렇게 실천하세요
- 계약 전 집주인 직접 대면 필수
- 등기부등본은 계약 당일 최신본으로 다시 확인
- 전세계약서에 특약사항 명확히 기재 (보증금 반환보증, 해지 시 처리 등)
- 가능하면 아파트 위주 선택 + 시세 확인은 네이버 부동산 기준
- 무조건 ‘확정일자+전입신고’는 당일 처리
자주 묻는 질문 (FAQs)
Q. 전세사기 피해자가 되면 어떻게 해야 하나요?
A. 즉시 경찰서 또는 지자체 피해 지원센터에 신고 후, 보증기관 접수(보증 가입자에 한함)
법률구조공단의 법률 지원 서비스 활용 가능
Q. 보증보험은 의무인가요?
A. 의무는 아니지만, 사실상 필수입니다. 특히 신축 빌라, 다세대주택, 고가 전세일수록 위험성이 높기 때문입니다.
Q. 임대인이 법인인데, 계약해도 괜찮나요?
A. 법인 소유 전세도 많지만, 보증금 반환 리스크가 더 큽니다.
법인 주소, 대표자 확인 및 등기부 추가 분석이 필요합니다.