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자녀에게 집 물려주기 전에 꼭 알아야 할 절세 기준 6가지
🏠 1. 증여세 기본공제부터 정확히 파악하자
자녀에게 집을 ‘증여’하면 가장 먼저 마주하는 세금이 바로 증여세입니다.
하지만 기본공제 덕분에 일정 금액까지는 세금이 면제돼요.
✔️ 증여세 기본공제 (10년 단위)
| 자녀 (미성년) | 2천만 원 |
| 자녀 (성인) | 5천만 원 |
| 배우자 | 6억 원 |
💡 10년 주기로 공제 적용 가능!
즉, 자녀가 성인이라면 10년마다 5천만 원까지 증여해도 세금 0원이에요.
📌 절세 팁: 집값이 많이 오른 경우 한 번에 넘기지 말고, 나눠서 증여하면 절세 효과 ↑
🏘️ 2. 시가 기준 증여가액 계산법 정확히 알기
증여세는 ‘시가’를 기준으로 부과됩니다.
그렇다고 무조건 실거래가가 아니고, 과세 기준일 전후 6개월 이내 거래사례가 있는 동일 아파트의 실거래가를 기준으로 삼아요.
그 외엔?
- 감정평가서 2개 제출
- 공시지가로는 증여세 산정이 어려움
💡 예외: 1가구 1주택을 5년 이상 보유 후 상속 시, 공시가 기준 상속 가능
💸 3. 자녀 명의로 집 넘기면 취득세도 발생한다
증여하면 취득세 3.5% (기본) 부과됩니다.
하지만 2주택자·3주택자에겐 **중과세율 최대 13.4%**까지 올라갈 수 있어요.
| 1주택 | 1~3% |
| 2주택 | 8% |
| 3주택 이상 | 12~13.4% |
⚠️ 자녀가 이미 집이 있다면? → 다주택 취득세 폭탄 조심하세요!
🧾 4. 증여 후 단기간 내에 팔면 ‘양도세 폭탄’ 맞을 수 있다
증여받은 집을 바로 팔면?
→ 증여 당시가 아니라, 증여자(부모)의 원가 기준으로 양도차익 계산됩니다.
그래서 양도차익이 커지고 세금도 커지는 구조죠.
예시:
- 부모가 1억에 산 집을 자녀에게 증여
- 자녀가 바로 10억에 매도
- 양도차익 9억 → 양도세 수 억 원 나올 수 있음
💡 절세 전략:
최소 5년 이상 보유 후 매도하면, 취득가액을 감정가 기준으로 재산정할 수 있어 양도세 부담 ↓
📆 5. 상속 vs 증여 – 가족 상황에 따라 전략 달라져야
무조건 증여가 좋은 건 아닙니다.
공제 범위가 큰 ‘상속’을 활용하는 것도 방법이에요.
| 공제 | 성인 자녀당 5천만 원 | 배우자 최대 30억까지 가능 |
| 시기 | 생전 분할 가능 | 사망 후 일괄 이전 |
| 취득가액 기준 | 시가 기준 | 시가 or 공시가 (조건 충족 시) |
💬 부모님이 고령이고, 집 한 채만 있다면?
👉 상속으로 넘기는 게 더 유리할 수 있습니다!
🔍 6. 자녀가 미성년자일 땐 신중하게 결정하자
미성년자에게 집을 증여할 땐 몇 가지 주의사항이 있어요.
- ✅ 기본공제는 2,000만 원으로 작음
- ⚠️ 부동산 소유에 따른 보호자 대리 문제 발생 가능
- 📉 소득이 없는데 갑자기 집을 가지면 증여세 조사 대상 될 수도
💡 팁: 자녀가 성인된 이후 또는 소득 발생 시점에 증여하는 것이 안전합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQs)
Q1. 집을 자녀에게 넘기려는데, 상속이 나을까요 증여가 나을까요?
A. 금액, 시기, 부모 나이, 자녀 수, 보유 주택 수에 따라 다릅니다.
일반적으로 고령 부모 + 1주택 보유 시 상속이 유리합니다.
Q2. 자녀에게 매매 형식으로 넘기면 어떻게 되나요?
A. 시세보다 낮은 금액으로 매매하면 ‘증여 추정’ 되어 세금 폭탄을 맞을 수 있어요.
Q3. 증여세는 어떻게 신고하나요?
A. 증여일로부터 3개월 이내에 관할 세무서에 신고·납부해야 하며, 미신고 시 가산세가 붙습니다.
🧾 요약 – 자녀에게 집 물려주기 전 반드시 체크할 것!
✅ 증여세 기본공제 10년 주기 활용
✅ 증여가액은 시가 기준
✅ 취득세·양도세 이중 부담 피하기
✅ 상속 vs 증여 비교 분석
✅ 자녀 상황(미성년자, 다주택 등) 고려
✅ 증여 후 보유기간 유지 전략 세우기
🔚 마무리하며
집 한 채 물려주는 게 뭐 그렇게 어렵겠어?
싶지만, 절세 전략 없이 증여하면 세금만 수천만 원이 나올 수도 있습니다.
🧠 부동산은 감정이 아닌 계산으로!
생전 설계 + 가족 상황 분석 + 공제 최대 활용이 핵심입니다.
