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부동산 상속, 절세하려면 미리 알아야 할 5가지 핵심 전략
🏡 1. 부동산 상속세 계산 기준, 공시가격 vs 시가 이해하기
상속재산의 가치는 상속개시일(사망일)을 기준으로 평가됩니다.
이때 부동산은 공시지가가 아닌 **‘시가’**를 기준으로 하게 되는데요!
- 아파트: 국토교통부 실거래가 또는 감정평가액
- 단독주택·토지: 인근 유사 부동산 거래 사례 등
💡 Tip: 상속일 직전 6개월 이내 실거래가가 없으면 감정평가를 받아야 할 수도 있어요.
따라서 부동산이 급등기에 상속되면 세금 부담도 급격히 커질 수 있죠.
📅 2. 사전증여 vs 사후상속, 뭐가 유리할까?
부동산은 생전 증여와 사후 상속 중 어떤 방식이 절세에 유리할까요?
사례마다 다르지만, 몇 가지 체크포인트가 있습니다.
| 사전 증여 | 증여세 공제 이용 가능, 재산 분산 용이 | 보유기간 초기화, 양도세 중과 가능 |
| 사후 상속 | 배우자·자녀 공제 폭넓음, 일부 비과세 가능 | 전체 세율 누진 적용, 상속세 누락 위험 |
🔍 중요 포인트:
- 사전증여 시 10년 이내 다시 상속되면 합산과세
- 고령자라면 공제폭이 큰 상속세가 더 유리할 수 있어요!
💰 3. 공제 혜택 최대한 활용하기
상속세는 공제를 얼마나 잘 활용하느냐에 따라 세금이 확 달라집니다.
| 일괄공제 | 5억 원 | 배우자, 자녀 관계 상관없이 적용 (※개편시 폐지 가능성) |
| 배우자 공제 | 5억 ~ 한도 없음 | 30억까지 전액공제 가능 (상속재산 규모 따라 달라짐) |
| 자녀 공제 | 1인당 5천만 원 | 피상속인당 적용 |
| 장례비용 공제 | 최대 1천만 원 | 실제 지출액 기준 |
📌 유산취득세 방식으로 개편되면 공제가 자녀당 5억, 배우자 10억으로 대폭 확대 예정!
✅ 절세 팁: 가족 구성원 수 많을수록 공제 총액이 커지므로 분산 상속 전략도 고려해보세요.
📈 4. 부동산 다주택자일수록 양도세·상속세 ‘이중 과세’ 주의
부동산 다주택자는 상속세 외에도 양도소득세 부담까지 챙겨야 합니다.
- 상속받은 부동산을 나중에 매도할 경우,
취득가액이 시가로 인정되지 않아 양도차익이 커지고 세금도 커짐 - 특히 공시가 9억 초과 주택은 양도세 비과세 요건도 엄격!
💡 전략:
- 증여 후 5년 이상 보유 후 양도 → 양도세 부담 ↓
- 시세차익이 적은 부동산부터 증여 → 절세 효과 ↑
🧾 5. 가업상속공제와 농지상속공제 활용 여부 검토
혹시 부모님이 자영업을 하시거나 농지를 가지고 계시다면?
이 두 가지 공제 제도를 꼭 확인하세요!
🔹 가업상속공제
- 중소기업 가업을 상속받는 경우
- 최대 500억 원까지 비과세 가능
- 단, 상속 후 10년간 가업 유지 조건 있음
🔹 농지상속공제
- 농업 종사 목적의 농지를 상속받을 경우
- 최대 2억 원까지 공제
- 상속인이 직접 농업 종사해야 함
💬 대부분 놓치고 지나가는 항목이니, 꼭 전문가 상담과 함께 검토해보세요.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQs)
Q1. 부모님이 집 한 채만 있어도 상속세 내야 하나요?
A. 1가구 1주택이고, 공제 대상이 충분하다면 세금이 없거나 매우 낮을 수 있습니다. 단, 시가가 10억을 훌쩍 넘으면 상황이 달라질 수 있습니다.
Q2. 상속세 신고는 언제까지 해야 하나요?
A. 상속개시일(사망일)로부터 6개월 이내 신고 및 납부해야 하며, 해외 거주자 포함 시 9개월입니다.
Q3. 감정평가는 꼭 받아야 하나요?
A. 국토부 실거래가 기준이 없다면, 2개 이상의 감정평가서 제출이 필요합니다.
🔚 정리하며: "부동산 상속, 준비는 생전부터"
부동산은 상속세 대상 자산 중에서도 가장 민감하고, 세금이 높게 부과되는 자산입니다.
📌 절세의 핵심은 사전 준비, 구조 조정, 공제 활용입니다.
아무리 좋은 집을 물려줘도 세금 때문에 팔 수밖에 없는 경우도 많죠.
“나중에 하지 뭐”가 아니라, 지금 준비해두면 수천만 원에서 수억 원까지 세금 차이가 날 수 있습니다.
