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다주택자 절세 시나리오 3가지 – 보유냐, 매도냐, 법인이냐
2025년 현재, 다주택자에 대한 세금 부담은 예전보단 완화되었지만, 여전히 높습니다.
정부는 일시적 규제 완화를 내세우고 있지만, 종부세·양도세 중과는 상황에 따라 되살아날 수 있는 구조입니다.
그렇다면 다주택자 입장에서 어떤 절세 전략을 고민해야 할까요?
1. 보유 전략 – 고령자·장기보유자라면 충분히 고려할 만하다
장기보유 중인 다주택자의 경우, 단순 매도보다 보유가 유리할 수 있습니다.
특히 60세 이상 + 장기보유(10년 이상) 조건을 충족하면, 종부세·양도세 공제를 동시에 받을 수 있죠.
장점:
- 고령자·장기보유 종부세 최대 80% 세액공제
- 향후 부동산 시장 반등 시 자산가치 상승 가능
- 일시적 2주택자 규제 완화(2025년 한시적 3년 유예 혜택)
단점:
- 공시가격 상승 시 종부세 급증 위험
- 지역 경기 침체 시 자산 유동성 낮아짐
- 정부 정책 변화에 따라 세 부담 재확대 가능성 존재
추천 상황:
거주 목적이 분명하거나, 정리하기 애매한 지역에 오래 보유한 주택이 있다면 보유 후 순차적 처분 전략이 합리적입니다.
2. 매도 전략 – 양도세 중과 유예를 활용한 타이밍 매도
정부는 2025년에도 다주택자 양도세 중과를 ‘한시적’으로 유예 중입니다.
이 기회를 활용해 매도 시기를 조율하면 절세 효과가 큽니다.
2025년 기준 유예 내용:
- 조정지역 내 다주택자 → 중과세율 한시적으로 적용 안 함
- 기본세율(645%)로 과세, **중과세율 2030% 면제**
- 유예 기한 이후 다시 중과 부활 가능성 있음
장점:
- 중과 폐지 시기 내 매도 → 수천만 원 절세 가능
- 보유세 부담 해소 + 유동성 확보
- 전세/임대 리스크 정리 가능
단점:
- 대출 제한·거래 절벽 등으로 매도 쉽지 않음
- 시세 하락기에는 기대 이하 매도 수익 발생 가능
추천 상황:
수도권 외곽, 지방 등 하락 가능성이 큰 지역의 부동산을 보유 중이라면
세제 혜택이 유효한 시점에 매도하는 것이 가장 유리합니다.
3. 법인 전환 전략 – 법인의 장점과 한계 모두 따져야
일부 다주택자들은 주택을 개인 소유에서 법인 소유로 전환하는 방식도 고려합니다.
하지만 이 방식은 전문가와의 사전 검토가 반드시 필요합니다.
장점:
- 법인세율은 개인 종합소득세보다 낮을 수 있음
- 법인 명의 부동산은 종부세 비과세 대상 (일부)
- 임대 수익 → 비용처리 가능
단점:
- 법인설립·운영 비용 지속 발생
- 법인세 외에 배당소득세 이중과세 문제
- 법인 부동산 양도 시 취득세 중과(12%) 발생
추천 상황:
임대사업 중심 + 장기 운용 계획을 갖고 있고,
부동산 규모가 일정 이상일 경우 법인화 전략도 검토할 만합니다.
4. 요약: 상황별 전략 선택 기준
| 보유 전략 | 고령자·장기보유자, 매도 미적절 지역 보유 시 |
| 매도 전략 | 유예 시한 내 양도세 중과 회피 가능 지역 보유 시 |
| 법인 전략 | 임대수익 중심 + 부동산 운영 능력/자금 여력 있는 경우 |
👉 핵심은 내가 가진 부동산의 위치, 시세, 보유 기간, 목적에 따라 전략을 달리하는 겁니다.
자주 묻는 질문 (FAQs)
Q. 다주택자 중과세는 언제 다시 부활하나요?
A. 2025년 하반기까지 유예된 상태지만, 시장 상황에 따라 언제든 부활할 수 있습니다. 정책 발표 시기 주의하세요.
Q. 법인으로 전환하려면 어떻게 시작하나요?
A. 일반적으로 개인사업자 전환이 아닌 법인 설립을 통해 시작하며, 세무사와 상담이 필수입니다.
Q. 일시적 2주택자도 세금 혜택이 있나요?
A. 2025년 기준 일시적 2주택 처분 기한이 3년으로 완화됐으며, 이 안에 처분하면 양도세 중과 배제됩니다.