국민주택채권 매입 할인율 계산기 활용 손해보지 않는 방법 알아보자!

국민주택채권이란?

국민주택채권은 정부가 주택안정을 위한 정책에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금에서 발행하는 채권입니다. 주택도시기금법에 따르면 등기를 신청하는 사람은 꼭 매입해야 한다는 조항이 있기 때문에, 부동산을 구매하고 등기를 치려면 구매 의사에 상관없이 반드시 국민주택채권을 매수해야 합니다.

국민주택채권의 금리는 시중금리에 비해 매우 낮게 형성되어 있습니다. (현재 기준 1.3%) 따라서 해당 채권의 만기는 5년이지만, 매입하고 바로 팔아버리는 경우가 대다수입니다. 바로 파는 경우에는 원금에 팔지 못하고 할인율을 적용해 약간의 손해를 보고 팔게 됩니다. "그럼, 등기할 때 얼마의 채권을 사야 하고, 바로 팔아버린다면 얼마 정도의 손해를 보게 되는 걸까요?"

국민주택채권 매입 계산방법

부동산을 등기칠 때 매입해야 하는 국민주택채권 매입 금액은 시가표준액에 의무매입률을 곱해주면 됩니다.

국민주택채권 의무매입률

시가표준액은 지방세법 4조에 따라 부동산의 가액을 과세표준으로 과세되는 지방세의 과세표준이 되는 금액입니다. 뜻은 매우 복잡하지만, 주택의 시가표준액은 "부동산 공시가격알리미"에서 간편하게 확인 가능합니다. 만약, 아파트라면 [공동주택가격 열람]으로 들어가서 주소를 입력하고 아파트의 동/호수를 클릭해서 [열람하기] 버튼을 누르면 됩니다.

시가표준액은 공시가격을 기초로 산정되기 때문에, 올해는 24년도 기준 해당 아파트의 공동주택가격을 기준으로 계산하면 됩니다.

계산기 활용하기

시가표준액에 의무매입률을 곱하면 되지만 좀 더 편하게 계산하고 싶다면, 주택도시기금 홈페이지에서 국민주택채권 계산기를 활용하는 방법도 있습니다.

계산기 사용법:

1. 청약/채권 > 제1종국민주택채권 > 매입대상금액조회
2. 매입용도, 대상물건 지역, 시가표준액 작성
3. 채권매입(발행) 금액 조회

간단하게 계산 결과가 나옵니다. 예를 들어, 시가표준액 332,000,000원 공동주택을 소유권 등기할 때 매입해야 할 국민주택채권은 8,632,000원입니다. 매입 금액을 보니 생각보다 채권 매입액이 높다는 생각이 듭니다.

국민주택채권 할인율

의무적으로 사야 하는 국민주택채권을 매입하고 바로 판다면 얼마를 돌려받을 수 있을까요? 당일 매입 후 당일 매도할 경우 채권매입금액에 거래일 기준, 할인율을 곱한 금액을 부담하고 매도할 수 있습니다. 이때 필요한 것이 "국민주택채권 할인율"입니다. 매일 주택도시기금 홈페이지에 업로드되는 할인율을 적용해서 계산하면 됩니다. 기준일은 채권 매입 시점으로 조회하면 됩니다.

할인율 계산법:

1. 청약/채권 > 제1종국민주택채권 > 채권매도단가/수익률/할인율
2. 기준일 선택 > 조회

예를 들어, 서울 아파트를 기준으로 국민주택채권을 7/17 매입 후 즉시 매도 한다면, 8,632,000원 x 약 9.18% 할인된 792,420원 정도를 수수료로 내야 합니다. 실제로는 위 금액에 각종 세금, 이자, 매입매도 수수료 등이 추가되어 나옵니다.

 

일반적으로 소유권 이전 등기를 할 때는 채권 매입 매도까지 법무사에게 맡기는 경우가 많습니다. 간혹 견적서에 법무보수료는 낮게 측정하고, 채권 매입, 매도비용을 부풀려 견적을 높게 측정하는 나쁜 법무법인도 있다고 하니, 국민주택채권의 할인율과 매입 금액, 공시지가를 알고 잘 확인해봐야 몰라서 뒷통수 당하는 일이 없을 것 같습니다.

국민주택채권은 당일 매입 후 당일 매도하면 금액적으로 손해를 볼 수밖에 없습니다. 생각보다 채권 매입 액수도 크고 매도할 경우 매입한 액수의 약 10%가량의 돈을 본인 부담금으로 납부해야 하기 때문에 부담이 큽니다.

손해보지 않는 방법은 없을까요? 있습니다. 매도하지 않고 보유하는 방법을 선택하면 손해보지 않고, 만기에 원금과 이자까지 받을 수 있습니다. 하지만 다들 바로 팔아버리는 이유는 금리가 너무 낮기 때문입니다. 현재 기준으로 국민주택채권의 금리는 1.3%입니다. 만기 5년 동안 보유했을 경우, 복리로 1.3%의 수익을 받을 수 있습니다.

 

예를 들어, 5년 동안 1천만 원의 돈을 국민주택채권에 투자했을 때 받을 수 있는 이자는 약 57만 원입니다. 5년 동안 천만 원을 넣었을 때 받을 수 있는 돈치고는 좀 적은 것 같긴 합니다. 이와 같은 이유로 대부분 사람들은 당일에 매수 후 매도하고 있는데, 반면 부자들은 국민주택채권에 투자를 하고 있습니다.

 

따라서 '의무적으로' 국민주택채권을 매입했지만, 자금에 여유가 있을 경우는 자신의 [증권계좌로 입고] 신청을 해서 보유하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다. 그 이유는 다음 편에 국민주택채권 투자 방법으로 포스팅해보겠습니다.