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공공주도 3080+ 도심공공주택복합사업 개정 정리 & 투자 전략 (2025 기준)
서울을 비롯한 수도권 핵심지에 공공이 주도하여 주택을 대규모 공급하는
‘3080+ 도심공공주택복합사업’이 다시 주목받고 있습니다.
2021년 발표 이후 사업성 부족, 주민 반발, 속도 지연 등으로 답보 상태였던 이 정책이
2024~2025년 들어 제도 개정을 통해 속도와 수익성 개선을 동시에 추진하면서
재도약 기회를 맞이했죠.
이번 글에서는
✅ 3080+ 사업의 개념과 개정 내용
✅ 핵심 지역 현황
✅ 투자자 입장에서 실전 전략까지
한 방에 정리해드립니다.
🧾 1. 공공주도 3080+ 사업이란?
‘3080+ 도심공공주택복합사업’은
정부가 2021년 2·4대책을 통해 발표한 공공 주도형 도심 주택 공급 전략입니다.
📌 사업 핵심 개념:
- 도심 내 노후 주거지, 준공업지역, 역세권 등을
- **공공(한국토지주택공사 LH, 서울주택도시공사 SH 등)**이 개발 주체가 되어
- 민간보다 빠르게 주택을 공급하겠다는 계획
🛠️ 2. 2024~2025 개정 핵심 요약
3080+ 사업은 발표 이후 속도 부진과 주민 반발로 동력을 잃었지만,
2024년 말부터 다음과 같은 제도 개편이 추진되며 다시 부상 중입니다.
✅ 개정 주요 내용 (2024~2025)
| 지정 방식 | 후보지 공개 후 동의 절차 | → 후보지 미공개 방식 검토, 사전 협의 강화 |
| 주민 동의율 기준 | 2/3 이상 (66.7%) | → 절차 간소화 + 동의율 유예 검토 |
| 수익성(지분율) | 25~30% 수준 조합 배분 | → 35% 이상 지분 확보로 상향 조정 |
| 이전보다 빨라진 사업 속도 | 평균 10년 소요 예상 | → 5~7년 목표로 사업 기간 단축 유도 |
| 특례 규제 | 일부 인허가 특례 | → 용적률, 건폐율, 도로기준 등 대폭 완화 |
📌 특히 기존 민간재개발보다 인허가 절차가 단축되며, 공공이 직접 사업 시행자가 되어 속도와 안정성 확보
📍 3. 주요 대상 지역 및 실질 진행 현황
✅ 서울시 3080+ 대표 사업지 (2025년 기준)
| 은평구 증산4구역 | 역세권+노후주택 밀집, 주민 동의 확보 | LH 추진 중 |
| 영등포 신길2동 일대 | 소형 다세대 밀집지, 사업구상 중 | 후보지 사전 협의 |
| 동작 상도3동 | 1·7호선 인접, 소규모 노후지형 | SH 컨설팅 중 |
| 성북 장위동 일대 | 재개발 수요 크고 접근성 우수 | 주민 의견 수렴 중 |
✅ 수도권 확장 대상지
- 경기 수원, 안양, 인천 부평, 의정부, 고양 일산 일부 지역
- 특히 GTX 인접 + 역세권 노후 저층 주거지가 주요 타깃
💡 4. 투자 전략 – 민간재개발과 다른 점을 공략하라
① 투자 대상 물건: 토지 or 소형 다세대 매입
- 공공주도는 조합 설립이 아닌 공공이 바로 시행자
→ 기존 조합원 지위 확보 개념보다 토지 등 소유자 인정 요건 충족 중요 - 지분형 토지, 낡은 다세대 주택 등 소액 투자 가능
② 초기 진입 중요 (권리산정일 이전!)
- 권리산정일 이후 매입 시 → 수익 배제 또는 현금청산 대상
- 후보지 발표 이전 ‘사전 매입’ 전략 유효
③ 공공사업 특성상 장기 보유 가능성 고려
- 속도는 빠르지만, 공공 중심이라 수익률은 제한적일 수 있음
- 단기 차익보다는 안정적 보유 → 입주 or 분양전환 전략에 적합
④ 분양전환 시 일반공급 가능성 검토
- 무주택 요건 유지 → 추후 일반공급 참여 전략도 유효
- 조합원 분양권은 없지만 토지 등 소유자 → 우선공급 기회 확보 가능
📋 투자 체크리스트
| 권리산정일 이전 매입 여부 | □ |
| 해당 지역 개발계획 확인 | □ |
| 공시가격 1억 이하 여부 (다물권 회피용) | □ |
| 과거 조합 해제 이력 존재 여부 | □ |
| 주변 시세 대비 실투자금 수준 | □ |
💬 자주 묻는 질문 (FAQs)
Q1. 공공주도 사업은 무조건 수익률이 낮은가요?
A. 아니요. 초기 진입(지분 소유) 및 용적률 상향이 반영되면 기존 공공사업 대비 상당한 수익 확보 가능합니다.
Q2. 일반인도 참여 가능한가요?
A. 지분 또는 주택 매입을 통해 토지 등 소유자로 인정되면 참여 가능하며, 일반공급분도 일부 배정됩니다.
Q3. 재개발과 무엇이 가장 다른가요?
A. 조합이 없고, 공공이 시행자라는 점이 가장 큰 차이이며, 절차가 빠르고 리스크는 작지만, 수익은 제한적일 수 있음.
🧭 정리 요약
| 시행 주체 | 공공기관 (LH, SH 등) |
| 사업 속도 | 민간보다 빠름 (5~7년 내 목표) |
| 수익성 | 제한적이나 안정적 |
| 투자 적기 | 권리산정일 이전 매입 |
| 주요 대상지 | 서울 노후 주거지, 수도권 역세권 |
