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건폐율·용적률 계산법과 용도지구 총정리 – 고도지구·방화지구 이해하기
1. 건축 허용 범위를 결정짓는 두 축: 건폐율과 용적률
✅ 건폐율이란?
“건폐율 = 대지면적 중 실제 건물이 차지하는 면적의 비율”
즉, 땅 100㎡ 중 건물 바닥 면적이 60㎡면
→ 건폐율은 60%
✅ 건폐율 공식:
건폐율(%) = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100
- 건축면적 = 건물 1층 바닥 면적
- 옥상, 주차장, 발코니 등은 건축면적에서 제외되는 경우 多
✅ 용적률이란?
“용적률 = 대지면적 대비 건물 총 바닥면적(연면적)의 비율”
즉, 땅 100㎡에 3층짜리 건물이 있고 각 층 면적이 60㎡라면
→ 연면적 = 180㎡ → 용적률 = 180%
✅ 용적률 공식:
용적률(%) = (건축물 연면적 ÷ 대지면적) × 100
💡 지하층, 발코니, 다락방 등은 경우에 따라 제외될 수도 있어요.
→ 정확한 기준은 지자체 조례에 따라 달라집니다.
2. 지역별 건폐율·용적률 기준
✅ 주거지역 기준 (일반적인 상한선)
| 1종 일반주거지역 | 60% | 100~200% |
| 2종 일반주거지역 | 60% | 150~250% |
| 3종 일반주거지역 | 60% | 200~300% |
| 준주거지역 | 70% | 400% 이상 가능 |
※ 같은 3종이라도 도로 폭, 가구 수, 높이 제한 등에 따라 실제 허용 수치는 달라질 수 있음
※ 실제 허가 수치는 지자체별 조례 + 건축심의에 따라 조정
3. 고도지구, 방화지구 등 ‘용도지구’도 함께 봐야 한다!
건폐율·용적률이 높다고 해서 무조건 고층 건물이 가능한 게 아닙니다.
**‘용도지구’**에 따라 **높이, 외관, 재료 등 추가 제한이 걸릴 수 있기 때문입니다.
4. 주요 용도지구 종류와 규제 요약
✅ 고도지구
- 건물의 ‘높이’를 제한하는 지구
- 주로 경복궁, 종묘, 남산, 한강변 등 조망권·경관 보호 지역에 지정
| 제1종 고도지구 | 최고 높이 12m (약 3~4층) |
| 제2종 고도지구 | 18m 등 다양한 기준 |
| 한강변 고도지구 | 35m 이하 등 높이 제한 |
💡 용적률이 높아도, 고도지구면 고층 불가!
✅ 방화지구
- 화재 예방이 목적
- 건축 재료와 건축 방식에 제약
- 예: 외벽 불연재료 사용, 창문 크기 제한 등
💡 주로 대형 주유소, 산업단지 인근, 항공시설 주변에 지정
✅ 경관지구
- 건물 외관, 재료, 색상, 간판 등 디자인 관련 규제
- 도시 이미지 보호 목적
- 예: 한옥지구, 전통시장 주변 등
💡 현대식 아파트 건축 불가 사례도 있음
✅ 역사문화환경보존지구
- 궁궐, 문화재 주변 → 고도 제한 + 건축 허가 자체에 까다로움
- 사전 문화재청 협의 필요
✅ 제한높이지구 / 조망지구
- 공항 주변, 공군 부대 인근 → 항공기 안전 위해 건물 높이 제한
💡 인천공항 주변은 9m 이하,
강남 조망지구는 한강 조망 위해 층수 제한 설정
5. 네이버지도 또는 토지이용계획확인서로 용도지구 확인하는 법
✅ 네이버 지도 지적도 보기
- 지도 접속 > 지적편집도 ON
- 토지 클릭 → 토지이용계획 정보에서 ‘용도지구’ 확인
✅ 토지이용계획확인서
- 토지이용규제정보서비스 또는 정부24 이용
- 주소 입력 후 발급 → 용도지역·용도지구·지구단위계획 확인 가능
6. 실전 예시로 보는 종합 적용
예시) 대지면적 200㎡, 2종 일반주거지역, 고도지구 지정
- 건폐율: 60% → 120㎡ 건축 가능
- 용적률: 200% → 연면적 400㎡ 가능
BUT - 고도지구로 건물 높이 15m 제한
→ 아파트 대신 다세대 3층까지 허용
💡 숫자보다 고도지구·방화지구 등 보이지 않는 제한이 진짜 중요합니다.
정리하면
- 건폐율과 용적률은 땅에 어떤 건물을 얼마나 지을 수 있는지 정하는 핵심 수치입니다.
- 하지만 고도지구, 방화지구, 경관지구 등 용도지구 규제까지 함께 확인하지 않으면
건축계획이 통째로 무산될 수도 있습니다. - 네이버 지도, 토지이용계획확인서 등 무료 툴만 잘 활용해도
건축 가능성 분석은 전문가처럼 할 수 있어요.
계획 있는 건축은 제한을 먼저 파악하는 데서 시작됩니다.
