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부동산 증여 시 감정평가 받는 법과 실전 절세 팁 총정리!
🧾 감정평가, 언제 왜 필요한 걸까?
부동산을 증여할 때 국세청은 증여세를 “시가” 기준으로 매깁니다.
여기서 말하는 시가는 ‘공시가격’이 아니에요!
바로, 감정평가액 또는 실거래가 기준입니다.
감정평가가 필요한 경우는 언제?
| 동일 단지·동·유형의 실거래가 있음 | ❌ 실거래가 기준 사용 |
| 실거래 내역 없음 (6개월 내외) | ✅ 감정평가서 2부 제출 |
| 증여 대상이 상가, 단독주택 등 실거래 찾기 어려운 경우 | ✅ 감정평가 필수 |
💡 한 줄 요약:
부동산 시가 산정이 어려운 경우에는 감정평가로 증여세 기준액을 정한다!
🧭 감정평가 받는 절차 – 의외로 간단해요!
1. 감정평가사 선택
- 전국 어디서든 활동하는 한국감정평가사협회 소속 전문가 이용 가능
- 가까운 감정평가법인이나 사무소에서 신청
2. 필요서류 제출
- 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 실거주 여부 등
- 증여자와 수증자의 인적사항도 함께 필요
3. 현장실사 및 평가
- 감정평가사는 직접 현장 방문 후, 해당 부동산을 평가
4. 감정평가서 발급 (약 3~5일 소요)
- 평가서 2부 이상 발급 필요 (세무서 제출용)
5. 세무서 제출 및 증여세 신고
📌 비용은?
평균적으로 50만 원 ~ 150만 원 수준 (자산가치나 건물 종류에 따라 다름)
💰 감정평가 활용 절세 전략
단순히 ‘세금 내기 전에 평가 받는 거’ 아니냐고요?
아닙니다! 잘만 활용하면 수백만 원, 많게는 수천만 원의 절세 효과를 누릴 수 있어요.
✅ Tip 1. 급등기에는 감정평가보다 실거래가가 더 불리
최근 거래가가 고점이라면 실거래가 기준으로 증여세가 과다 부과될 수 있습니다.
이럴 땐 감정평가를 통해 시가를 낮게 조정하는 것이 유리할 수 있어요.
예) 인근 실거래가 10억 → 감정가 8.5억 → 세금 약 1,200만 원 절감 효과
✅ Tip 2. 부동산 가격 하락기엔 감정평가 적극 활용
시장 분위기가 침체되어 있다면, 감정평가를 통해 더 낮은 시가 산정이 가능해집니다.
시세 반영이 느린 공시지가와 달리, 감정가는 현장 실사에 기반하므로
시장 흐름이 반영된 현실적인 금액이 산정됩니다.
✅ Tip 3. 다주택자 자녀에게 증여할 땐 감정가 확인 필수
자녀가 주택을 이미 갖고 있다면, 취득세 중과세율이 적용됩니다.
이때 감정평가 금액이 취득세 산정 기준이 되므로 세율이 달라질 수 있어요.
- 1가구 1주택: 취득세 1~3%
- 2주택 이상: 최대 13.4%
📌 즉, 감정가가 1억 낮아지면 취득세만 수백만 원 차이 날 수 있다는 점!
⛔ 감정평가 시 주의할 점
❌ 감정평가사 선택 시 ‘지나치게 낮은 평가’ 요구 금지
국세청은 **‘이상 저가 감정평가’**에 대해 불공정 감정으로 판단해
추가 세무조사, 가산세 부과 등을 진행할 수 있습니다.
🙅♂️ 감정평가사는 공인된 전문가이며, 자의적으로 가격을 내릴 수 없어요.
📂 감정평가서 유효기간은?
- 증여일 전후 6개월 이내 감정가액이어야 인정
- 2개 이상의 감정평가서 제출 시, 그 평균값이 증여세 기준가
💡 너무 이른 감정평가는 무효가 될 수 있으니 증여 직전 시점에 받는 게 가장 좋습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQs)
Q1. 공시가격으로 증여세 낼 수 있나요?
A. 보통은 안 됩니다.
다만, 1세대 1주택을 상속받는 경우에는 공시가 기준으로 신고 가능해요.
Q2. 감정가가 마음에 안 들면 다시 평가 받을 수 있나요?
A. 가능하나, 국세청은 첫 번째 평가를 기준으로 삼기 때문에
신중하게 처음부터 평가사를 선정하는 것이 중요합니다.
Q3. 공동명의로 증여할 때도 감정평가 하나면 되나요?
A. 네, 감정평가는 부동산 단위로 진행되므로 하나면 충분합니다.
🔚 마무리하며 – 감정평가, 절세의 첫걸음
부동산 증여를 하면서 감정평가를 소홀히 하면,
생각보다 많은 세금을 내야 할 수도 있습니다.
📌 감정평가는 단순한 절차가 아니라 절세의 핵심 도구입니다.
타이밍, 평가사 선택, 시세 판단까지 전략적으로 움직이세요.
