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2025 서울 모아타운 대상지별 시세 비교 분석
홍대표1
2025. 4. 22. 15:00
2025 서울 모아타운 대상지별 시세 비교 분석
"재개발보다 빠르고, 도시재생보다 확실한 기회"
서울시가 추진하는 ‘모아타운(MOA Town)’ 사업은
2025년 기준, 총 60곳 이상이 대상지로 확정되며
📈 실거주자와 투자자 모두에게 현실적인 재정비 기회를 제공하고 있습니다.
특히 소규모 정비 가능성,
속도감 있는 행정 절차,
주민 주도 개발 모델이라는 장점이 부각되면서
▶ 아직 가격이 오르지 않은 ‘알짜 지역’ 선점 경쟁도 시작됐죠.
이번 글에서는
✅ 대표 모아타운 지역 5곳을 선정해
현재 시세와 향후 가치 상승 가능성을 비교 분석합니다.
🏘️ 비교 대상 지역
- 은평구 수색동
- 관악구 난곡동
- 중랑구 면목동
- 성북구 정릉동
- 동대문구 휘경동
📊 1. 은평구 수색동
▪ 시세 요약
| 구축 다세대 | 39㎡ | 2.1억~2.5억 |
| 소형 빌라 | 45㎡ | 2.6억~3.0억 |
| 신축 분양권 | 59㎡ | 5.5억~6억 |
▪ 투자 포인트
- DMC생활권 접근성 (상암, 가좌)
- 수색증산 재개발 구역 인접
- 모아타운 → 수색9·10구역 등과 연계 개발 기대
✅ 시세 선반영 구간 존재, 신축은 이미 고가
👉 소액 투자는 구축 빌라 or 토지지분 위주 접근 유효
📊 2. 관악구 난곡동
▪ 시세 요약
| 구축 연립 | 36㎡ | 1.7억~2.0억 |
| 다세대 매물 | 50㎡ | 2.2억~2.6억 |
| 상가주택(소형) | 3억 초중반 |
▪ 투자 포인트
- 신림선 개통 효과 → 교통 개선
- 1호선, 2호선 환승 접근성 확보
- 모아타운 내 노후 비율 매우 높음 → 정비 효율 우수
✅ 서울 서남권 내 저평가 지역 대표,
👉 월세 수익률 + 향후 지분 가치 모두 기대 가능
📊 3. 중랑구 면목동
▪ 시세 요약
| 20년 이상 빌라 | 39㎡ | 1.8억~2.2억 |
| 다세대 주택 | 50㎡ | 2.3억~2.7억 |
| 소형 상가 | 15평 기준 | 2억 초반 |
▪ 투자 포인트
- 사가정역·면목역 더블 역세권
- 중랑구청 인근 인프라 우수
- 향후 정비 후 주변 아파트(4억~6억)와 격차 해소 기대
✅ 현재 가격 낮고, 입지는 우수
👉 가성비 대비 성장성 가장 높은 지역 중 하나
📊 4. 성북구 정릉동
▪ 시세 요약
| 구축 주택 | 40㎡ | 2.0억~2.3억 |
| 신축 다세대 | 59㎡ | 3.8억~4.2억 |
| 단독주택 | 토지 20평 | 3.5억 전후 |
▪ 투자 포인트
- 정릉천 수변 개발과 연계
- 북한산 근접, 정주여건 양호
- 서울시 녹지중심 개발과 연결 가능성 존재
✅ 정주 환경은 우수하나
👉 교통·상업 인프라가 제한적 → 투자보다 실거주 적합
📊 5. 동대문구 휘경동
▪ 시세 요약
| 다세대 | 39㎡ | 2.2억~2.6억 |
| 근린시설 | 20평 | 3억 중반 |
| 노후 단독 | 30평 토지 기준 | 4.5억 내외 |
▪ 투자 포인트
- 청량리·회기 생활권
- 경희대·외대 등 학세권
- 동북권 교통 허브와 연결성 우수
✅ 학군·교통 모두 강점,
👉 그러나 이미 정비된 구역과 인접 → 시세 반영 빠름
🧠 시세 및 성장성 비교 요약표
| 수색동 | 2.5억~3.0억 | 일부 구역 완료 | ★★★ |
| 난곡동 | 2.0억~2.5억 | 지정 초기 | ★★★★ |
| 면목동 | 1.8억~2.2억 | 지정 확정 (2025) | ★★★★★ |
| 정릉동 | 2.3억~2.8억 | 일부 구역 미지정 | ★★ |
| 휘경동 | 2.5억~2.8억 | 절반 이상 구역화 | ★★★ |
📢 투자자 주의사항
- 모아타운 대상이라 해도, 정비구역 내 편입 여부는 필지별로 다름
- 토지지분 크기와 건물 노후도, 도로 접면 여부에 따라 수익성 달라짐
- 신축 빌라는 분양가 이미 반영되어 장기 수익 기대 어려움
📌 매입 전 반드시 정비구역 경계도 확인 필요
