2025년 하반기 부동산 세금 총정리 (양도세·보유세·종부세)
2025년 하반기 부동산 세금 총정리 (양도세·보유세·종부세)
부동산 세금은 정책의 핵심 무기이자 투자 흐름을 바꾸는 강력한 변수입니다.
2025년 하반기 들어 정부는 부동산 거래 활성화를 위해 일부 세금을 완화하면서도, 특정 구간에는 여전히 무거운 과세를 유지하고 있습니다.
특히 다주택자나 고가 주택 보유자는 여전히 ‘세금 폭탄’을 피하기 어렵죠.
1. 양도소득세: 1주택자는 완화, 다주택자는 여전히 중과
양도소득세는 집을 팔 때 생기는 차익에 대해 부과되는 세금입니다.
2025년 하반기 기준, 정부는 1세대 1주택자의 부담을 줄이되, 다주택자에 대해서는 기존 중과세를 유지하고 있습니다.
- 1세대 1주택자: 실거주 2년 이상 + 보유 2년 이상 시 비과세(양도차익 12억 원까지 비과세 유지)
- 2주택 이상 보유자: 양도세 중과세율 계속 적용 (기본세율 + 20~30%)
- 일시적 2주택자: 기존 2년 내 처분 기한을 3년으로 연장(2025년 특례)
핵심 포인트:
다주택자에게는 여전히 매도 타이밍과 순서 조절이 중요하며, 비과세 혜택은 엄격한 요건 충족이 전제됩니다.
2. 보유세: 공정시장가액비율 인하로 일부 완화
보유세는 재산세 + 종합부동산세를 합친 세금 개념입니다.
2025년 정부는 공정시장가액비율을 소폭 인하하며, 세 부담 완화를 일부 추진하고 있습니다.
- 공정시장가액비율: 2025년 기준 55%로 조정 (2024년 대비 5%p 인하)
- 재산세: 1주택자는 세율 그대로 유지, 다주택자에 대한 중과 미적용(한시적 유예 연장)
- 고령자 세액공제: 장기보유 + 60세 이상인 경우 최대 80% 공제 유지
주목할 점:
실거주 목적 1주택 보유자에게는 세금 부담이 크게 낮아졌지만, 고가주택(공시가 9억 이상)은 여전히 세율이 높습니다.
3. 종합부동산세: 과세 대상 축소, 1주택자 중심 개편
2025년 종부세는 다주택자 중과 폐지 → 합산 과세로 전환된 것이 가장 큰 변화입니다.
정책 방향은 ‘세금 부담은 낮추되, 고가 자산에는 명확히 부과’하는 방향입니다.
- 과세 기준: 공시가 합산 11억 원 이상 → 12억 원 이상으로 상향
- 세율 구조: 누진세율 유지(0.5%~2.7%)
- 1세대 1주택자: 종부세 부담이 대폭 줄었으며, 공제 기준 12억 원 단일화
- 다주택자: 세율 차등 폐지되었지만, 세부담 상한은 여전히 높음
해석:
다주택자의 경우 종부세 절대액은 줄었으나, 자산가치가 높을수록 부담은 여전합니다.
‘똘똘한 한 채’ 보유 전략이 여전히 유효한 이유죠.
4. 실수요자·1주택자가 챙겨야 할 절세 전략
2025년 세법 변화로 실수요자에게 유리한 방향이지만, 요건 충족 여부에 따라 세금 차이가 큽니다.
절세 팁 3가지:
- 비과세 요건 재확인: 보유기간·실거주기간 계산 시점 실수 많음
- 고령자 + 장기보유 공제 중복 활용: 최대 80%까지 세금 감면
- 가족 간 증여보다 매매가 유리한 경우도 검토: 증여세와 양도세 비교 필수
5. 다주택자·임대사업자의 주의 사항
다주택자에게는 여전히 ‘세금 리스크’가 큽니다.
매도 시기, 보유 자산 정리 순서, 임대사업자 등록 여부에 따라 과세 결과가 크게 달라지죠.
중요 포인트:
- 임대사업자 제도 폐지 이후 세금 리스크 증가
- 종부세·양도세 중과 완화는 제한적이고, 지역별 차이 존재
- 장기적으로는 포트폴리오 조정 및 법인 전환도 고려할 수 있음
6. 2025년 이후 세금 정책 방향성 요약
정부는 세수 확보와 경기 부양 사이에서 균형을 시도 중입니다.
그래서 1주택자에 대한 세금 완화는 지속되겠지만, 다주택자나 고가 주택 보유자에 대한 과세 기조는 유지될 전망입니다.
요약 정리:
- 실수요자 → 혜택 확대, 비과세 요건 완화
- 다주택자 → 여전히 규제 대상, 정책 변화 시기 중요
- 고령자 → 공제·감면 등 활용 가능성 확대
- 증여·상속 → 사전 준비 필수, 가족 간 부동산 이전에 세무 상담 필요
자주 묻는 질문 (FAQs)
Q. 1주택자 비과세 조건은 정확히 뭔가요?
A. 2년 이상 보유 + 2년 이상 실거주 요건을 충족해야 하며, 양도차익이 12억 원 이하일 경우 전액 비과세가 가능합니다.
Q. 다주택자도 종부세 혜택이 있나요?
A. 2025년부터는 세율은 완화됐지만, 공제 금액과 세부담 상한 적용 등은 제한적입니다.
Q. 임대사업자로 등록하면 세금이 줄어드나요?
A. 기존 등록사업자에 한해서 일부 세제 혜택이 유지되지만, 신규 등록은 사실상 중단되어 세금 혜택은 제한적입니다.