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전세보증금 보증, 이제는 무조건 되는 게 아니다? HUG 인수 조건 변경부 제도 완전 해부

홍대표1 2025. 5. 3. 17:00

HUG 인수 조건 변경부 보증금 제도, 무엇이 바뀌었고 왜 중요한가?

전세보증금 ‘보호막’에 변화가 왔다

2023~2024년 사이, 전세보증금 반환보증 사고는 역대 최고 수준으로 치솟았습니다.
전세사기와 깡통전세 우려가 확산되며, **주택도시보증공사(HUG)**는 반환보증 인수 기준을 대폭 강화했고,
이제는 ‘인수 조건 변경부 보증금’이라는 새로운 개념까지 도입되면서, 보증 승인 조건이 더 까다로워졌습니다.

이번 글에서는 HUG 전세보증금 반환보증 제도의 변화 핵심,
그리고 새롭게 등장한 ‘인수 조건 변경부 보증금’이란 무엇인지 자세히 살펴보겠습니다.

HUG 반환보증이란?

전세보증금 반환보증은 임차인이 계약 만료 후 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우,
**주택도시보증공사(HUG)**가 이를 대신 지급하고 추후 임대인에게 구상권을 행사하는 제도입니다.

기본 요건

  • 전세보증금: 수도권 7억 원 이하, 지방 5억 원 이하
  • 보증 가입 시점: 계약 시작 후 1개월 이내 가입
  • 보증 대상: 개인·법인 임대인 모두 가능
  • 필요 서류: 계약서, 등기부등본, 임대인 정보, 전입·확정일자

왜 인수 조건이 강화되었는가?

2023년부터 전세사기 급증으로 인해 HUG의 보증사고 건수가 폭발적으로 증가했습니다.

  • 2022년 보증사고 건수: 약 2,000건
  • 2023년 보증사고 건수: 약 1만 건 이상
  • 사고액 규모: 2조 원 이상 (누적)

이에 따라 HUG는 리스크 관리 차원에서 보증 인수 조건을 강화했고,
기존에 승인하던 보증을 거절하거나, ‘조건부 승인’으로 변경하는 케이스가 증가하고 있습니다.

인수 조건 변경부 보증금이란?

**‘인수 조건 변경부 보증금’**은 보증 가입 신청 시 HUG가 정상 보증을 승인하지 않고, 추가 조건 또는 조정을 요구하는 보증금 계약 건을 의미합니다.

어떤 경우에 해당하는가?

  1. 보증금이 시세보다 과도하게 높을 경우
  2. 임대인의 신용도 또는 재정상태가 불안정한 경우
  3. 다주택자 또는 법인 임대인의 소유일 경우
  4. 담보권 설정(근저당 등)이 과다한 주택
  5. 임대인이 최근 보증사고 이력이 있는 경우

적용 방식

  • 보증금 인수 조건 변경 → 보증금 상한 조정, 일부 금액 제외 승인
  • HUG가 일부만 보증하거나, 임대인 보증 강화 조건 부과
  • 특약사항 명시: ‘HUG의 특정 조건 충족 시 보증 인수 가능’

주요 사례

예시 1)
전세보증금 3억 원, 실거래가 기준 주택 시세 2.5억 원 →
HUG는 2.5억 원까지만 보증 승인, 나머지 5천만 원은 임차인이 리스크 부담

예시 2)
임대인 명의로 다세대주택 5채 보유, 최근 2건 보증사고 기록 있음 →
보증 불가 또는 조건부 보증 승인 → 신용보강 요구

임차인이 꼭 확인해야 할 점

  1. 등기부등본 열람은 기본 중 기본
    • 근저당, 가압류, 가처분, 임차권 등 반드시 확인
  2. HUG 보증 가능 여부 사전조회
    • HUG 홈페이지 또는 민간 중개 플랫폼 통해 ‘보증 가능 여부 조회’ 가능
  3. 조건부 보증은 ‘부분 보호’일 수 있음
    • 일부 금액이 보증 대상에서 제외될 수 있음 → 사전 리스크 인지
  4. 보증 신청 시점 중요
    • 계약 체결 후 1개월 이내 신청해야 불이익 없음
  5. 임대인의 보증이력·등급 확인 가능 여부 활용
    • HUG 시스템 통해 다주택 여부, 보증사고 이력 조회 가능

임대인이 알아야 할 점

  • 다주택 보유자 또는 법인의 경우, 보증 인수 거절 가능성 높음
  • 보증 승인 위해서는 임차인과의 계약조건 조율 필요
  • HUG 보증 불가 시 → SGI서울보증 또는 민간 보증 상품으로 대체 가능 여부 검토

제도 개편의 흐름과 정책 방향

정부는 2024년 말부터 전세사기 방지 특별법을 상시법으로 전환하고,
HUG와 SGI의 보증 심사 체계 강화를 추진 중입니다.

  • HUG의 보증사고 예측모델 고도화
  • 임대인 위험등급 시스템 구축
  • 보증금 한도 기준 지속 조정 예정

정리하자면

‘인수 조건 변경부 보증금’ 제도의 도입은 HUG가 더는 무조건적인 보증을 제공하지 않겠다는 메시지이자,
임차인 스스로도 리스크를 인지하고 계약에 신중해야 한다는 경고입니다.

전세 계약 시에는 등기부 확인 → HUG 보증 가능 여부 조회 → 계약 조건 조정이라는
3단계 확인 루틴이 점점 더 중요해지고 있습니다.

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