전세대출 DSR 포함, 이젠 이사 갈 자유도 사라진다
전세대출 DSR 포함, 이젠 이사 갈 자유도 사라진다?
전세대출까지 DSR 포함? 현실화되는 주거 사다리 붕괴
전세대출은 그동안 무주택 서민에게 ‘이사’와 ‘거주지 선택’이라는 최소한의 자유를 보장해준 제도였습니다.
하지만 이제 그마저도 어려워질 수 있습니다. 정부가 전세대출 이자를 DSR에 포함시키겠다고 밝히면서 말이죠.
단순히 대출이 줄어드는 것만이 아니라, 서민의 주거이동 자체를 원천 차단하는 결과로 이어질 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.
왜 정부는 전세대출까지 규제하려고 할까?
올해 6월, 가계대출은 한 달 만에 6조 5천억 원이 증가했습니다.
이는 작년 10월 이후 가장 큰 폭의 증가치였고, 정부는 ‘빚투 재현’을 막겠다는 명분으로 6.27 대출 규제를 들고 나왔습니다.
- 수도권 주담대 6억 원 이하 제한
- 생애최초 LTV 80% → 70% 축소
- 스트레스 DSR 3단계 도입
이제 정부는 여기서 멈추지 않고, 전세대출까지 DSR 규제 대상에 넣겠다는 입장을 내놨습니다.
전세대출 DSR 포함되면 생기는 문제들
전세대출의 특징은, 주택 구입이 아닌 ‘거주 공간 마련’ 목적이라는 점입니다.
하지만 DSR(총부채원리금상환비율)은 원리금 상환 능력을 기준으로 대출 한도를 조이기 때문에, 전세대출도 포함된다면 한도 자체가 줄어들게 됩니다.
- 이자까지 포함 시 전세대출 한도 축소
- 결국 전셋집 마련이 어려워짐
- 반전세·월세로 이동하는 수요 증가
- 월세 수요 폭증으로 가격 상승
전세마저 힘들어지면 많은 가구가 월세로 밀리게 되고, 월세가 빠르게 올라가는 구조로 이어질 수 있습니다.
전세대출 보증 축소까지... 숨통을 조이는 정책들
2024년 7월 말부터는 전세대출 보증 비율도 **90% → 80%**로 축소됩니다.
이는 곧 은행이 더 보수적으로 전세대출을 심사하게 되는 구조로 이어지고, 전세자금 대출이 더 어려워지는 결과를 낳습니다.
뿐만 아니라 정부는 주담대 위험가중치도 15% → 25%로 상향 조정하려는 움직임도 보이고 있어, 대출 전체가 줄어드는 방향으로 흘러가고 있죠.
그럼 서민은 어디로 가야 할까? 월세 밖에 답이 없나?
이미 임대인들은 전세보다 월세를 더 선호하는 분위기입니다.
전세보다는 월세가 수익률 면에서 훨씬 유리하고, 세입자의 리스크도 낮기 때문이죠.
게다가 이번 전세대출 규제가 현실화되면 전세 수요 자체가 줄어들 것이기 때문에, 월세 전환은 더 가속화될 수밖에 없습니다.
결국 주거비는 오르고, 이사 자유는 사라지는 구조가 만들어지는 셈이죠.
이재명 대통령, “이건 맛보기다” – 규제는 더 세질까?
규제를 발표하면서 이재명 대통령은 이렇게 말했습니다.
“이건 시작일 뿐이다.”
시장은 이미 긴장하고 있습니다.
서울 아파트 거래량은 6.27 대책 이후 64.6% 급감했고, 매매 심리도 위축되고 있습니다.
그 와중에도 정부는 “지속적인 가계부채 관리”를 언급하며 추가 규제 가능성을 계속 열어두고 있습니다.
하지만, 시장에는 항상 반대편의 움직임도 있다
흥미롭게도, 이런 강한 규제 국면에서도 현금이 있는 투자자들은 오히려 움직이고 있습니다.
왜일까요?
- 무주택 실수요자는 대출로 묶이지만
- 자금 여유가 있는 투자자들은 저가 매수 기회를 포착
문재인 정부 시절에도 15억 초과 주담대 전면 금지 이후 고가 아파트는 주춤했지만, 오히려 중저가 단지는 가격 상승을 경험했습니다.
지금도 비슷한 상황이 벌어지고 있습니다.
무주택자에겐 오히려 기회일 수도 있다
지금처럼 시장이 위축될 땐 무주택자 실수요자에게 기회가 될 수 있습니다.
- 규제로 인해 경쟁자 감소
- 실거주 목적 1주택 진입 유리
- 저평가된 단지 중심으로 매수 기회 존재
특히 중저가 단지는 가격 저항선이 낮아, 오히려 하방 지지가 강한 편입니다.
즉, 무주택자라면 지금 같은 시기에 내 집 마련 전략을 다시 짜보는 것도 좋습니다.
지원금 줄게 → 근데 이사는 못 가
한편 정부는 소비쿠폰 지급 등으로 생색을 내고 있지만, 현실은 냉정합니다.
이사도 어렵고, 전세도 막히고, 월세는 올라가는데
25만 원~55만 원의 지원금으로 주거난을 해결할 수 있을까요?
이는 근본적인 문제 해결이 아니라, 일시적 처방에 불과하다는 비판이 나오는 이유입니다.
실수요자 전략 요약
- 전세대출 규제가 현실화되면 ‘이사 자유’ 제한
- 반전세, 월세 구조로 빠르게 이동 중
- 실수요자라면 중저가 매물 중심으로 기회를 노려볼 시기
- 다주택자는 움직이기 어려운 시점, 무주택자는 오히려 기회
- 전세보다는 소형 주택 실거주 1채 전략 고려