용산국제업무지구 직접 수혜지 ‘원효로3가’ 역세권 활성화 서울 핵심지 알아보자!
용산국제업무지구 직접 수혜지 ‘원효로3가’
노선형 역세권활성화로 다시 주목받는 서울 핵심지
“용산이 움직이면 서울이 바뀐다”는 말이 있죠.
그 중심엔 과거 잠들어 있던 **‘국제업무지구’**의 부활이 있고,
바로 옆에 위치한 원효로3가가 다시 한번 주목받고 있습니다.
특히 최근 들어
✅ 노선형 역세권활성화 시범지구로 검토되고 있고,
✅ 개발에 필요한 노후도·용적률 요건도 상당수 충족하면서
📌 용산의 다음 수혜지로 손꼽히는 핵심 입지가 되었죠.
이번 글에선
원효로3가의 입지·정비 가능성·정책 수혜성·주거지 현황까지
투자자 입장에서 꼭 알아야 할 내용을 전문가처럼 정리해드릴게요.
🗺️ 원효로3가, 어디에 위치해 있나?
| 행정동 | 서울시 용산구 원효로3가 |
| 주요 역세권 | 효창공원앞역 (6호선, 경의중앙선) |
| 반경 거리 | 용산국제업무지구와 직선거리 약 1km 이내 |
| 도로망 | 원효로 대로변, 백범로 연계 |
| 주변 입지 | 용문동, 청파동, 후암동과 인접 |
💡 “용산 아이파크몰과 숙대입구 사이에 낀 교통·입지 중심지”
✅ 개발 키워드 ① 국제업무지구 직접 수혜지
**용산국제업무지구(YIBC)**는
2023년 국토부의 ‘도심융합특구 시범사업’에 선정되면서
2025년부터 본격적인 마스터플랜 수립 → 착공 절차에 돌입 중입니다.
▶ 기대 효과
- 2030년까지 상업, 주거, 업무, 문화시설 총망라된 메가 프로젝트
- 일자리 유입 + 주거 수요 폭증 예상
- 반경 1~2km 이내 지역의 가치 동반 상승
✅ 원효로3가는 YIBC의 실질적 생활권이자 통근권
→ 직주근접형 신축 주거지 수요 폭증 예상
✅ 개발 키워드 ② 노선형 역세권활성화 시범지역 가능성
서울시는 2024년부터
‘정형화된 역 반경’이 아닌 노선 따라 길게 분포된 형태도
역세권활성화 대상지로 포함하는 **‘노선형 역세권활성화’**를 추진 중입니다.
▶ 원효로3가에 해당하는 이유
| 6호선 역세권 (효창공원앞역) | ✅ |
| 노후 주거지 비율 60% 이상 | ✅ |
| 기준 용적률 150~200% 이하 | ✅ 일부 지번 충족 |
| 소규모 필지·다가구 밀집 | ✅ |
| 대중교통 접근성 우수 | ✅ |
💡 서울시는 실제 원효로3가 일대를
‘노선형 활성화 시범사업지’로 검토 중인 것으로 알려짐
→ 향후 서울시 도시계획위원회 통과 여부 주목
🧱 노후도 및 용적률 조건 충족 여부
| 노후도 | 약 70% 이상 (지은 지 30년 이상 주택 밀집) |
| 건축물 구조 | 벽돌, 슬레이트 지붕, 반지하 포함 |
| 필지 형태 | 50~100㎡ 이하의 소규모 다가구 밀집 |
| 기준 용적률 | 180%~200% → 용적률 인센티브 여지 존재 |
| 정비구역 지정 | 아직 미지정 → 사업성 있는 개별 필지 관심↑ |
✅ 현행법상 역세권활성화 조건 대부분 충족
→ 정비계획 수립 시 용적률 250~300% 적용 가능
🔎 투자자 입장에서 보는 포인트
| 사업 초기 단계 | 아직 지정 전 → 선점 가능성 있음 |
| 도심 직주근접 | 국제업무지구 수요 흡수 기대 |
| 소규모 필지 | 향후 가로주택·소규모 재건축 병행 가능성 |
| 정책 수혜 | 역세권 + 노후지 + 노선형 사업지 3박자 |
| 리스크 | 행정 절차 지연 가능성, 공공기여 비율 여부 |
📢 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 원효로3가는 아직 정비구역 지정 안 된 거 아닌가요?
A. 맞습니다. 하지만 서울시가 노선형 역세권활성화 시범지로 검토 중이며,
노후도·용적률 조건이 충족돼 사전 매입 수요가 늘고 있습니다.
Q. 여기가 정말 용산의 다음 유망 지역인가요?
A. 국제업무지구가 실현된다면,
원효로3가처럼 도보 통근 가능한 주거지는 실거주 수요가 폭발할 가능성이 높습니다.
Q. 용적률 인센티브는 확정인가요?
A. 활성화사업으로 지정되면
기존 대비 1.5~2배까지 용적률 확대 가능성 있습니다. 단, 공공기여 조정은 필요할 수 있습니다.
