서울 부동산 17주 연속 상승… 토지거래허가구역, 해법이 될 수 있을까?
서울 집값 17주 연속 상승… 진정될 기미는?
서울 부동산 시장이 다시 과열 기미를 보이고 있습니다.
주간 매매가격 상승률 17주 연속 플러스 행진.
이런 상황에서 정부는 꺼내든 카드가 바로 ‘토지거래허가구역’ 추가 지정 검토입니다.
하지만 이 카드, 과연 지금도 유효할까요?
🗺️ 토지거래허가구역이란?
토지 또는 주택을 거래할 때, 관할 구청의 허가를 의무적으로 받아야 하는 제도.
- 주거용 부동산의 경우:
- 2년 이상 실거주 의무
- 전세를 끼고 매수 금지 (원칙적으로)
이 제도의 핵심은 투기를 막고 실수요자 중심의 거래를 유도하겠다는 취지입니다.
🔁 과거 사례로 본 허가구역의 효과
효과는 있었다? → 거래 ‘일시적’으로 줄어든 건 맞음
그러나 가격은? → 오히려 매물 급감으로 ‘상승’
과거 문재인 정부 시절을 떠올려보면,
허가구역 지정 이후 잠깐 거래가 줄었지만 매물도 동시에 사라졌고, 오히려 가격이 올랐던 사례가 많았습니다.
정부의 의도는 "거래 억제 → 가격 안정"이었지만,
실제 시장은 "매물 감소 → 호가 상승"이라는 반응을 보였죠.
💡 최근 시장 반응: “지금 안 사면 늦는다”
정부의 허가구역 추가 지정 검토 보도가 나오자마자,
강남 3구, 용산, 마포, 성동, 동작 등 주요 지역의 매수세가 다시 살아나고 있습니다.
- 집 보러 오는 발길 늘고
- 매도자들은 호가를 다시 상향 조정
투기 심리를 억제하려던 정책이 "선매수 수요"를 자극하는 아이러니한 상황을 만든 셈입니다.
🔍 스트레스 DSR 3단계도 시장을 자극 중
게다가 오는 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 적용됩니다.
쉽게 말해, 대출 규제가 더 빡빡해지는 것이죠.
- 지금은 살 수 있지만, 7월부터는 못 살 수도 있다.
- → 이러니 전세 끼고라도 ‘지금 사두자’는 수요 급증
이 와중에 토지거래허가구역까지 언급되니
시장은 패닉바잉 모드로 접어드는 모습입니다.
📊 외지인 거래 증가도 주목
- 외지인 매수 비율 작년 대비 48% 이상 증가
- 특히 실거주 및 갭투자 목적의 외지인이 눈에 띄게 늘었음
- 강남 외 지역(마포, 성동, 동작 등)도 들썩이는 이유
👉 정부의 규제책이 오히려 ‘지금이 기회’라는 인식을 퍼뜨린 겁니다.
🧨 문제의 본질은 '수요 과열'이 아닌 '공급 위축'
정부는 시장을 규제로 누르고 있지만, 지금의 본질적인 문제는 바로 공급 부족입니다.
- 2025~2026년 신규 입주 물량은 역대 최저 수준
- 유통 가능한 실매물은 규제·대출제한 등으로 사실상 바닥
- 실수요자도, 투자자도 매물 자체를 찾기 힘든 상황
이런 상황에서 거래를 억제한다는 건,
**말 그대로 '물 없는 시장에 규제라는 마개를 더 씌우는 꼴'**입니다.
❌ 토지거래허가구역 = 가격 안정? 이미 실패한 공식
과거 수차례의 경험에서 이미 우리는 알았습니다.
- 규제가 거래를 줄일 수는 있어도
- 가격을 떨어뜨리진 못한다
그 이유는 간단합니다.
심리를 눌러야 가격이 떨어집니다.
하지만 규제는 심리를 자극하고, ‘공포심’은 가격을 밀어 올립니다.
💭 블로거의 생각: 지금은 거래 억제가 아니라 공급 확대가 먼저
정부가 토지거래허가구역 추가 지정 카드를 다시 꺼낸 건,
어떻게든 가격을 눌러보겠다는 의도겠죠.
하지만 시장은 더 이상 단기적인 규제로는 움직이지 않습니다.
✅ 실질적인 공급 확대
✅ 거래 촉진을 통한 시장 정상화
✅ 정책 신뢰 회복
이 세 가지가 병행되지 않는다면
이번에도 ‘거래는 멈추고 가격은 오른다’는 악순환만 반복될 것입니다.
📌 요약 한 줄
"토지거래허가구역은 거래를 막을 수 있지만, 가격을 막진 못한다."
이제는 공급입니다. 규제가 아닌 심리 안정이 해법입니다.
